随着5月份租金和抵押贷款到期，房地产市场面临下一场危机

13年来，丹尼·卡塔拉诺托(Danny Catalanotto)每个月都会按时为他位于马里兰州鲍伊的房子支付2000多美元的抵押贷款。卡塔拉诺托说，当教堂风琴手的工作在3月中旬枯竭时，他预计他的抵押贷款公司会提供帮助。

相反，德克萨斯州一家名为库珀(Mr Cooper)的大型抵押贷款收取公司说，卡塔拉诺托可以暂时推迟每月还款，但必须一次性偿还。

“届时可能是8，000至10，000美元。如果你失业了，你是怎么想出来的？“。他说。

虽然联邦和州的积极干预以及临时的企业措施阻止了驱逐和丧失抵押品赎回权的激增，但住房和租赁市场陷入了一场严重的危机，威胁到数百万美国人即使冠状病毒大流行在未来几个月有所缓解，也无法留在家里。

混乱的速度和范围之广，可能会让房东和抵押贷款公司与房主和租房者对立，双方都声称需要更多援助，并引发了要求为房地产行业提供数十亿美元新援助的呼声。

本周，随着数百万美国人的抵押贷款和租金到期，紧张局势可能会爆发。由于新型冠状病毒关闭了美国经济，数百万美国人失去了工作。在高房价地区尤其如此，对于年收入低于7.5万美元的人来说，每人1200美元的刺激性付款不太可能支付超过一个月的房租或抵押贷款付款(如果是这样的话)。

根据抵押贷款技术和数据提供商Black Knight的数据，截至4月底，已经有至少380万房主寻求抵押贷款减免，没有还款，比3月初增加了2400%。贷款人和住房倡导者表示，随着该国失业率达到大衰退以来未曾见过的水平，这一数字本周可能会大幅增加。

全国4，000万户家庭面临的租房问题可能更为严峻，这引发了倡导人士呼吁在全国范围内举行租金罢工，并设立1，000亿美元的救助基金。根据行业数据，4月份有近10%的租户没有付款，而通常一个月这一比例为5%，预计5月份的情况会更糟。大多数租房者受到联邦和州暂缓驱逐令的保护，但一旦这些订单在几个月后到期，他们可能会面临现金短缺，他们被要求偿还欠款。

倡导团体全国低收入住房联盟(National Low Income Housing Coalition)的首席执行官黛安·延特尔(Diane Yentel)说，“毫无疑问，5月份的情况会更糟，对最低收入的租房者来说，这将是最艰难的。”

从纽约到费城和全国各地，租户和社区团体都呼吁政府强制停止支付租金。最近几周，在纽约州民主党众议员亚历山德里亚·奥卡西奥-科尔特斯(Alexandria Ocasio-Cortez)的支持下，#CancelRent标签在网上走红。

这让一些房东感到不安，他们说自己也在遭受痛苦。史蒂夫·爱尔兰在四个州拥有11处出租房产，他正在为最坏的情况做准备。虽然北卡罗来纳州的许多租户都能跟上形势，但密歇根州的租户却在苦苦挣扎。密歇根州是受冠状病毒影响最严重的州之一。上个月，他在密歇根州的六个租户中只有一个付了全额租金。其中一人支付了部分款项，160美元。

爱尔兰人说：“我预计随着时间的推移，人们的支付能力会越来越低。”

他估计，他可以承担几个月的租金损失，包括支付房主联谊费和维护费。但爱尔兰说，今年夏天，当他不得不在多个州缴纳财产税时，浮动租户可能会变得负担不起。

“我正在努力尽我所能提供帮助，而且随着时间的推移，我仍然会康复。我明白这是一场危机。“爱尔兰人说。但是“这是我的退休金。”

业内官员表示，这场危机将从十年前的大衰退(Great Recession)中脱颖而出，因为它的速度和影响范围都很广。住房专家说，在全球金融危机期间，痛苦主要集中在抵押贷款质量低劣或房屋估值过高的借款人身上，并在几年内展开。这一次，人们将更广泛地感受到痛苦，特别是在租房者中，他们更有可能从事受危机影响最大的服务业和酒店业工作。可能需要几个月的时间，而不是几年的时间，才能超过十年前陷入困境的房主数量。

由600个社区组织组成的研究和倡导联盟全国社区再投资联盟(National Community ReInvestment Coalition)的首席执行官杰西·范托(Jesse Van Tol)说，“上一次丧失抵押品赎回权的危机是一列缓慢行驶的火车；对人的影响持续了几年。”“而就目前而言，这一切都发生得相当快，在几周内就有2500万到3000万人失业。”

穆迪分析首席经济学家马克·赞迪(Mark Zandi)表示，一些市场的房价可能会下跌，但幅度不会像十年前那么大-接近5%，而不是30%。他说，与10年前失去房屋的房主相比，陷入困境的房主拥有更好的信用评分和更多的房屋股本，更有可能反弹。

尽管如此，Zandi表示，由于危机，150万至200万房主可能会因为丧失抵押品赎回权而失去房屋。他说，这比房地产危机期间要少，但是现有止赎率的两到三倍。

抵押贷款机构表示，他们正在尽可能多地帮助房主，允许数百万人暂时跳过还款，而不会招致罚款，并准备承担数十亿美元的损失。银行正积极地试图避免那些困扰它们对上一次危机反应的批评。美国银行(Bank Of America)和摩根大通(JPMorgan Chase)都为客户设立了在线门户网站，以寻求抵押贷款的救济。许多人还放弃了上次阻碍回应的广泛的文书要求。

但一些抵押贷款服务商警告称，大范围抵押贷款减免的成本，即所谓的忍耐，可能会将他们推到破产的边缘，并正在请求联邦政府的帮助。该行业表示，如果25%的借款人无法偿还抵押贷款，未来三个月可能需要近400亿美元的联邦援助，九个月可能需要1000亿美元。

抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)首席经济学家迈克·弗拉坦托尼(Mike Fratantoni)表示，随着5月到期日的临近，未来几天寻求援助的房主数量可能会增加。“我们是否达到或超过(全球金融危机)这些数字，取决于停摆将持续多久，”他说。

但抵押贷款机构向房主提供的帮助并不一致，住房倡导者担心这还不够。一些人特别关心房主忍耐结束后会发生什么。倡导者说，房主们说，他们被要求一次性支付他们负担不起的贷款，或者被鼓励为他们的贷款进行再融资，这会带来数千美元的新费用，倡导者说。

对于来自马里兰州的管风琴演奏家卡塔拉诺托来说，解决方案应该是明确的。他说，他的抵押贷款公司库珀(Mr Cooper)应该把他错过的还款附加到抵押贷款的末尾，而不是要求他一次性全部偿还。“我们在危机期间损失的钱将永远消失。我们再也拿不回来了。我只是不知道他们希望我们怎么做。“他说。“普通人正在为这场危机付出代价。”

库珀在一份声明中说，可获得的抵押贷款减免类型取决于房主的贷款。库珀先生充当房主和贷款所有者之间的中间人，负责收取还款和偿还抵押贷款。该公司在声明中表示：“我们知道，对于我们的许多客户来说，这是一个令人困惑和压力极大的时期，我们致力于支持他们，并在我们共同面对这场流行病的影响时，为他们的独特情况找到解决方案。”

抵押贷款行业表示，一次性偿还只是房主可以选择的一种选择，但它愿意就借款人能够负担得起的其他还款计划进行谈判。由抵押贷款巨头房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)支持的贷款允许12个月的忍耐期，可以添加到贷款的末期。但业内官员说，一些抵押贷款限制了借款人有资格获得的帮助，特别是如果他们已经拖欠了一笔还款。

行业官员说，忍耐计划是为了应对飓风和龙卷风等自然灾害而建立的，而不是涉及全国更多人的全国性公共紧急情况。

抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)首席执行官Bob Broeksmit在一份声明中表示，“可供选择的还款方式将多种多样，这取决于几个因素.”“这就是为什么借款人必须联系他们的抵押贷款服务机构，并就适合他们特定情况的最佳方法进行交谈。”

与此同时，租房者表示，他们面临的几率比房主更差，得到的帮助也更少。一些人可能能够使用包括在医疗法案中的1200美元刺激付款或600美元的增强失业救济金来支付他们的住房成本。但住房倡导者说，这对每个人来说都不够。他们说，刺激资金还没有及时到达，数百万租户还没有支付5月份的房租，而且全国各地都有大量积压的失业申领人数。

安妮特·罗斯(Annette Rise)是迈阿密的一名女主人和活动策划人，当她没有钱支付4月份的房租时，她惊慌失措。房东要求她在本月中旬之前跟上进度，然后在她的公寓门上贴一张告示。“然后我真的吓坏了，”她说。

她说，房东已经同意等到Rise收到1200美元的刺激计划支票，这张支票随时都会寄来。但随后Rise将面临另一个决定：用刺激计划支票支付她每月1200美元的全部租金，这将使她没有任何生活费。她希望房东能接受部分付款，也许是800美元。“我只需要留一点给吃的，”她说。

至于五月份的租金呢？“老实说，我不知道，”罗斯说。

已经出现了各种解决陷入困境的租房者的计划，包括一些民主党人提出的一项提议，即在下一轮刺激计划中包括1000亿美元的租赁援助。城市研究所概述了几种方法，并估计如果20%的租户需要帮助，三个月的援助将花费240亿美元。

代表独栋房屋房东的国家租赁房屋委员会(National Rental Home Council)表示，当租户因疫情而错过租金支付时，房东应该得到政府的补偿。然后，租户将通过行业计划下的纳税申报单偿还这笔钱。

全国低收入住房联盟(National Low Income Housing Coalition)的延特尔(Yentel)表示，如果没有国家租房者的援助，一旦全国各地的驱逐禁令取消，许多租房者将难以弥补错过的付款，并背负沉重的债务或面临驱逐。她说：“我们必须确保，一旦这些禁令解除，我们不会制造金融悬崖。”

科罗拉多州的安利·莱戈(Anli Llego)是陷入债务的人之一。这位医疗按摩治疗师还在等待她的刺激检查，她说她太害怕了，不敢申请失业保险。“我就是不能面对这种失望，”她在谈到她对不合格的恐惧和复杂的申请过程时说。

llego说，她可以向家人寻求经济支持，但认为这是最后的手段。取而代之的是，她收取每月约1000美元的信用卡租金，眼睁睁地看着她曾经辉煌的信用评分820下降。“我知道我必须做点什么，因为我不能永远靠信用卡过活，”Llego说。