自动背景调查将租房者拒之门外

这篇文章是与Markup合作报道和撰写的，Markup是一个调查技术对社会影响的非营利性新闻编辑室。

明尼苏达州的入室盗窃和家暴。在肯塔基州贩卖冰毒并弃保潜逃。在阿肯色州开车没有保险。扰乱秩序的行为。偷窃。对警察撒谎。未指明的“罪行”太多的毒品指控数不清了。

这是俄勒冈州圣海伦斯的一套公寓的房东在2018年为潜在租户萨曼莎·约翰逊(Samantha Johnson)进行背景调查时看到的情况。

自2008年金融危机以来，不断增长的数据经济和美国租赁制的兴起推动了租户筛选行业的快速扩张，目前该行业的价值为10亿美元。这些公司为全国大约十分之九的房东提供廉价而快速的报告，但不一定准确。

对约翰逊的自动背景调查撒下了一张大网，即使在她从未居住过的州，也会从犯罪数据库中寻找负面信息，并收集中间名、种族和出生日期与她自己不符的女性的记录。它结合了其他五名女性的犯罪记录：四名萨曼莎·约翰逊(Samantha Johnsons)和一名使用这个名字作为化名的女性，尽管筛查报告称她当时是肯塔基州一所监狱的“活跃囚犯”。

“你完全可以看出，我们根本不是同一个人，”约翰逊说。在她说服房东自己不是罪犯后，她最终买下了这套公寓。

这不是她第一次成为不正确的自动筛查报告的受害者。这也不会是最后一次。

使用基于部分姓名或不完整出生日期的搜索，可以在几秒钟内创建报告。租户通常别无选择，只能接受筛选，并通常为这一特权支付申请费。根据法庭记录和采访，自动报告通常会提交给房东，而没有人看一眼结果，看看它们是否包含明显的错误。

对过去10年针对筛查公司提起的数百起联邦诉讼的审查表明，草率、草率的匹配可能会导致报告错误地将人们贴上游手好闲、罪犯或性犯罪者的标签。在那些说自己被错误诽谤的人中：

戴文·杰克逊(Davone Jackson)在田纳西州被拒绝提供低收入住房，此前筛查公司RealPage报道称，他曾两次在肯塔基州被判贩卖海洛因，并在威斯康星州的性犯罪者登记名单上。事实上，那些唱片属于埃里克·杰克逊和詹姆斯·杰克逊。戴文·杰克逊说，在否认之后，他和他9岁的女儿被迫在一个小汽车旅馆房间里住了近一年。

老格伦·帕特里克·汤普森(Glenn Patrick Thompson Sr.)和小格伦·帕特里克·汤普森(Glenn Patrick Thompson Jr.)说，他们在西雅图附近无家可归，因为一家租户筛选公司打电话给On-Site(现在是RealPage的一部分)，告诉两个不同的房东，父子俩之前被驱逐了。事实上，驱逐是为了一位与他们没有亲属关系的帕特里夏·汤普森(Patricia Thompson)。

小威廉·霍尔(William Hall Jr.)在跨联盟租赁筛选解决方案公司(TransUnion Rental Screen Solutions)说他性侵了一名未成年人后，输掉了他在佐治亚州小镇的一套复式公寓。犯罪记录属于比他大30岁的威廉·霍尔(William Hall)，他可能已经死亡。霍尔说，房东在收到不正确的报告后，已经不再回他的电话。

筛选过程发生得如此之快，公寓的竞争可能会如此激烈，以至于潜在的租房者并不总是知道他们被拒绝的原因，更不用说是不是错误的背景报告是原因了。

一些筛查公司甚至不向房东提供基本记录，而是提供彩色编码的“风险”分数，或者表示赞成或反对的租赁建议。

筛查公司员工在诉讼中表示，他们的错误是包括任何可能的匹配，而不是排除可能的错误。一家放映公司的老板批评了他的行业，说他的同行可以做得更好。

Victig Screen Solutions的首席执行官马特·维瑟(Matt Visser)说，“我们可以想出如何匹配记录。”他的犹他州公司每月销售1万至2万份租户和就业筛选报告。他说，他的公司核实了负面调查结果。“这需要人的因素，”他说。

他补充说：“当我们完成这些报告中的任何一个时，这都是一个人一生中相当不朽的时刻。”“你只需要放屁就行了。”

包括RealPage、CoreLogic和TransUnion在内的大型背景公司拒绝了本文的采访请求。他们将具体问题转给了贸易组织消费者数据行业协会(Consumer Data Industry Association)。

注意到每年制作的数百万份租户背景报告，该组织否认存在任何系统性问题，并指责消费者律师目光短浅。

该协会负责公共政策和法律事务的高级副总裁埃里克·埃尔曼(Eric Ellman)说：“如果我整天坐在心脏病专家的办公室里，我只会看到有心脏问题的人。”他承认，该公司还没有制定任何筛查准确性的标准，但他说，这些公司有自己的政策。

在对诉讼的回应中，租户筛选公司表示，租户对报告的异议不到1%。但不可能知道实际的错误率，因为租户可能并不总是知道抱怨。

全国4300万租房中每年约有一半发生营业额，即使是1%的错误率也可能颠覆数十万人的生活。

监管机构已经对几家公司采取了行动，因为它们对租户进行了草率的筛选；“公平信用报告法”(Fair Credit Reporting Act)要求背景筛选人员“遵循合理的程序，以确保最大限度的准确性。”但采访和联邦诉讼显示，被拒绝的租户继续抱怨监管机构呼吁的公司同样的粗心大意的做法。

约翰逊已经记不清有多少次因为不正确的背景报告而被拒绝住房或工作。自2016年以来，她已经起诉了6家租户筛查公司，原因是报告不正确。他们都已安顿下来了。

当她搬出圣海伦斯的公寓并申请租房时，背景报告长达112页。到那时，约翰逊知道了程序：找出报告是从哪里来的，打电话给筛查公司，传真一份她的身份证副本，然后开始争议程序。

她说：“我试着想知道我是否能做些什么，来阻止这种情况的发生。”“但我不认为真的有，因为市场上有太多背景公司--他们没有做好自己的工作。”

租户筛选一度仅限于与三大信用局进行简单的信用检查，并打几个电话给推荐人，但随着廉价甚至免费、容易获得的电子法庭记录的出现，这一做法发生了革命性的变化。这些包括全国各地的犯罪记录、性犯罪者登记、恐怖主义观察名单和住房法庭记录。

方便地访问数据宝库也使任何有电脑的人都有可能成为后台筛选器：大约有2000家公司提供这项服务，但这只是一个估计。租户筛查员不需要向任何政府机构注册。

人们可以向联邦贸易委员会(Federal Trade Commission)或消费者金融保护局(Consumer Financial Protection Bureau)投诉错误的背景报告-或者起诉。但监管机构并没有像其他类型的背景调查那样限制租户筛查。

监管机构强制信用局遵循记录与个人匹配的标准，并且信用局可以合法报告的记录类型有限。一些租户筛选公司提供的就业筛选规则要求雇主与被拒绝的申请者分享负面报告。

联邦法律要求房东只需告诉租户他们是否因为负面报告而被拒绝，以及是谁制作了这份报告。根据公平信用报告法，筛查公司有30天的时间回应租户的更正请求。到那时，房东可能已经把公寓送人了。

消费者律师安德鲁·古佐(Andrew Guzzo)已经对背景审查人员和其他消费者报告机构提起了100多起联邦诉讼，他说：“你不能立即得到结果，这简直是疯了。”“与消费金融服务相关的影响不会比不准确的租户筛选更糟糕，因为租户筛选会让你失去租房的能力。”

租户不能通过提前检查他们的背景报告来提前解决问题，因为提供这项服务的公司太多了。

“你不能只去一个地方要求免费的年度报告，”美国国家消费者法律中心(National Consumer Law Center)关于筛查错误的52页报告的作者阿里尔·纳尔逊(Ariel Nelson)说。

一些城市已经开始通过限制房东拒绝旧有犯罪记录或驱逐申请者的能力来规范租户筛选。

法院也开始注意到这一点；一个联邦法官小组最近合并了七起关于TransUnion租户筛选报告错误的诉讼。

筛查公司将准确性的责任推给了房东，在报告中直接告诉他们应该复查。

史蒂文·沙赫特曼(Steven Schachtman)是明尼阿波利斯的一名资深房东和物业经理，他管理着大约1万套租房，并使用筛查公司。他说，房东很难检查这些报告，以确保它们与申请者相符。

“这就是我们雇佣他们的原因，”他说。“我想他们已经把一切都匹配上了。”

CoreLogic的一名员工在为一起联邦诉讼作证时表示，如果背景报告正确地报告了公共记录中的内容，她认为它是“准确的”。

法庭记录显示，筛查公司用来增加点击率的一种常见方法是所谓的通配符搜索，即收集以相同几个字母开头的不同名字。

特伦斯·恩赖特在他对国家租户网络的联邦诉讼中描述了他的经历，展示了它是如何运作的。2014年他在芝加哥申请公寓时，公司搜索了“Enright，Ter*”和“Terence，Enr*”。但该公司也搜索了拼写错误的版本，包括“Enwright，Ter*”，结果找到了匹配项：加州的一名特里·恩赖特(Teri Enwright)被驱逐，恩赖特说，这是三起被错误归因于他的驱逐事件之一，导致他被拒绝入住公寓。他的诉讼在庭外和解。

筛查公司可以使用更谨慎的方法来减少错误报告，比如排除个人信用报告中没有出现的地址的驱逐记录。或者只报告与全名和其他数据(如完整的出生日期)匹配的记录。

但租户和消费者律师表示，他们往往不会这样做，而且这些错误可能会对有普通名字的人产生过大的影响-特别是少数族裔群体的成员，他们的独特姓氏往往较少。例如，根据人口普查，全国超过1200万拉丁裔只有26个姓氏。

马尔科·费尔南德斯(Marco Fernandez)正在起诉另一家电影公司RentGrow，此前该公司在他的报告中包含了另一位名叫马里奥·费尔南德斯·桑塔纳(Mario Fernandez Santana)的人。费尔南德斯住在马里兰州，为一支精英军事网络司令部打击部队工作，拥有绝密安全许可。根据诉讼，另一名男子在联邦恐怖分子或毒贩的观察名单上，住在墨西哥，出生日期不同。

费尔南德斯的律师E·米歇尔·德雷克(E.Michelle Drake)说，“这些匹配算法对待西班牙裔名字就像对待混合匹配一样。”

RentGrow拒绝解释为什么该公司在费尔南德斯的报告中包括另一名男子的记录，但在一份声明中表示，该公司“迅速解决了所有对他有利的担忧”。费尔南德斯先生得以进入他想要的公寓。

然而，诉讼称，费尔南德斯在驳斥这份报告时表示，他发现RentGrow在四年前错误地向一名房东报告了相同的联邦观察名单信息。他说，他当时没有被告知。

赫克托·埃尔南德斯(Hector Hernandez)将CoreLogic与被控的毒品走私犯赫克托·埃尔南德斯-加西亚(Hector Hernandez-Garcia)混淆后，将他告上了法庭，导致他和他的妻子以及他们刚出生的儿子在华盛顿郊区暂时无家可归。

“我一直告诉他们：‘你们抓错人了。我告诉你，那不是我，‘“在一家虫害防治公司工作的赫尔南德斯在接受采访时说。CoreLogic解决了这起诉讼。

在另一起联邦诉讼的证词中，CoreLogic的一名员工表示，在发出这样的报告之前，独立核实这些报告“将是一项压倒性的任务”。

这当然更昂贵：联邦诉讼中的法庭文件显示，RealPage通过批量购买数据，为每个犯罪记录向一家数据经纪人支付22美分。该公司通常向房东收取每份报告12美元。如果发生纠纷，根据合同，数据经纪人将向RealPage收取7美元的手查记录费用，这将减少RealPage的利润-但不会消除它们。

诉讼称，RealPage在2014年至2019年期间使用从Backround checks.com的一家附属公司购买的“简化”犯罪记录，制作了1.1万份不准确的租户背景报告，这些记录比完整记录检查便宜。这些记录不包括决议的细节或完整的出生日期，因此更有可能导致错误的报告。

RealPage在一份声明中表示，“引发这起案件的筛查发生在几年前”，该公司“早就对其刑事匹配逻辑进行了修改，以阻止这一记录为该案的原告返还”。它不愿详细说明这些变化。

Backround checks.com及其附属公司在2015年因就业筛查被消费者金融保护局(Consumer Financial Protection Bureau)罚款。该机构表示，除其他事项外，该公司未能在客户纠纷中寻找能够确定不准确根本原因的模式，比如数据不可靠的法院司法管辖区、容易出错的程序或特别草率的员工。

2018年，联邦贸易委员会(Federal Trade Commission)因使用通配符搜索对RealPage处以300万美元罚款；该公司不必承认存在不当行为。法庭文件显示，该公司每年从租户背景筛选中获得约4800万美元的收入。

根据联邦诉讼，尽管联邦政府采取了行动，RealPage仍在继续使用一种名称匹配计划，该计划容忍了大量的不精确行为。

例如，根据利昂·霍华德(Leon Howard)的一起诉讼，RealPage在2019年申请佐治亚州租房时，在他的背景报告中包括了朗尼·霍华德(Lonnie Howard)的犯罪记录和林妮亚·霍华德(Linnea Howard)的驱逐记录。根据RealPage的诉讼，朗尼·霍华德的出生日期与利昂·霍华德的不同，报告中还包括了一张罪犯的照片，RealPage以一笔未披露的金额达成了和解。

最受伤害的是生活在边缘的人，特别是那些因为背景调查失误而排在房券或公屋单位等待名单首位的人。

桑德拉·史密斯(Sandra Smith)在她的家乡佛罗里达州杰克逊维尔(Jacksonville)等待了一年多的公共住房名额。离婚后，她一直住在朋友和母亲家里。在从健康问题中恢复的过程中失业，史密斯女士松了一口气，因为她终于能够搬回她十几岁的卧室了。

“我55岁了，”她说。“拥有自己的空间是我很久没有的事情了，我觉得我已经为此做好了准备。”

但在背景调查报告2013年另一个桑德拉·史密斯(Sandra Smith)被驱逐后，住房委员会拒绝了她。

“一切都是在兜圈子，”她说。“没有人有更多的东西给我看--为什么他们如此确信这就是我。”

该机构官员表示，由于筛查，她被拒绝了，这是他们的政策。

“他们调查这件事需要两到三分钟，”杰克逊维尔地区的法律援助律师亚当·索雷森(Adam Thoresen)说。史密斯曾向他寻求帮助。

他说，网上驱逐记录附带的租赁协议上的签名与他客户的不同。租约上列出了多个孩子-但他的客户只有一个孩子，一个30多岁的成年人，名字也不匹配。

史密斯花了一年半的时间才推翻了她的否认。她还在处理文书工作，还没有租到公寓。