Airbnb禁令如何导致加拿大主要城市租金下降

乔伊斯·林(Joyce Lim)是多伦多市中心冰上共管公寓(Ice Condos)的租户，她在5月下旬观察到，她所在大楼的大堂变得异常干净和安静。

起初，她认为这既是因为加强了与新冠肺炎相关的清洁规程，也是因为人们在没有绝对必要的情况下不会离开单位，但后来她想到，狭窄的大堂里活动不多，是因为拿着行李箱闲逛的随机来访者不见了。

“几乎每天都会有人拿着袋子和行李箱等着有人悄悄地进入大楼，递给他们租了几天的Airbnb单元的钥匙，”Lim说。“这绝对让人感觉像是一家酒店。这并不是真的困扰我，但现在我感觉很好，因为这里干净多了，也安静多了。“。

冰公寓(ICE Condos)是多伦多著名的地标建筑，是多伦多的两座高层建筑，也是Airbnb Inc.最受欢迎的三个地点之一。根据Fairbnb收集的数据，预订量。Fairbnb是一个非营利性联盟，由劳工组织者、租户、旅游团体和房主组成，倡导更公平的房屋共享政策。

但根据“华盛顿邮报”从多个共管公寓租赁网站和一家房地产分析公司获得的数据，这场流行病以及安大略省随后禁止短期租赁的做法，导致Airbnb在主要城市中心的预订量急剧下降，以至于那些配备家具的单元已经转移到了长期租赁市场。

Condos.ca的联合创始人安德鲁·哈里尔德(Andrew Harrild)说：“在过去的几个月里，我们看到长期租赁市场上出现了令人难以置信的新的带家具单元的库存。”“例如，在Ice Condos，现在有147套公寓可供出租，这简直令人难以置信。”

Condos.ca的数据显示，在2020年2月至6月期间，长期租赁市场上可供使用的冰上共管公寓单元数量显著增加了234%。

2月份，纽约市大街12号和14号共有44套可供出租的单元，但到了6月12日，这一数字已激增至147套。相比之下，2019年6月只有19套可供租赁的单元。

在多伦多Airbnb的另一栋颇受欢迎的建筑约克维尔大道155号(155Yorkville Ave.)，Condos.ca在6月12日有75个长期租赁单元的挂牌信息，而2月份只有14个。在前街300号，同期挂牌房源从14套增加到71套。2019年6月，这两座大楼的挂牌数量都大幅减少，分别为3套和14套。

“2020年的数字是在6月的前12天。2019年的数字是2019年6月的整个月。所以，正如你所看到的，与去年整个月相比，今年前12天(在长期租赁市场上)的房源数量呈爆炸式增长，“Condos.ca首席技术官巴扬·坎迪尔(Bayan Qandil)说。

根据提供给金融邮报的数据，专注于短期租赁市场的分析公司AirDNA的数据也显示，多伦多、温哥华和蒙特利尔的Airbnb和VRBO网站上的可用房源数量明显下降。

在温哥华，2020年1月，Airbnb上有4328套整套公寓挂牌，到2020年4月，只有3651套，下降了18.5%。去年同期，挂牌数量基本上没有变化。

多伦多和蒙特利尔也出现了同样的趋势，分别下降了约20%和22%-同样，这种模式只有今年才有。

Urbanation Inc.总裁肖恩·希尔德布兰德(Shaun Hildebrand)指出，Airbnb的挂牌量可能随着长期租赁市场上可用单元数量的增加而下降，但这并不一定意味着相关性。

他表示：“数据表明，长期装修公寓的新上市数量同比增长了非常大的百分比--准确地说是62%--但从绝对值来看，与去年5月相比，新增213套新上市公寓并不是非常引人注目，因为估计有数千套公寓是以短期租赁的形式运营的。”

Urbanation的数据显示，在整个大多伦多地区，带家具和不带家具的租赁房源数量都在上升。这座城市的带家具房源增加了12%，希尔德布兰德表示，与前几年相比，这一点意义重大。

他说：“如果不知道这些单元中有多少会是长期租赁单元，就很难衡量Airbnb的转化率。”“需要回答的问题是，在Airbnb的数量中，有多少是第二居所，否则房主会提供长期租赁吗？”这一点，我们不知道。“。

但Fairbnb长期以来一直认为，Airbnb和VRBO等网站的短期租金数量迅速上升，侵蚀了长期租赁市场，造成供应短缺，推高了租金。

麦吉尔大学(McGill University)城市研究教授大卫·瓦赫斯穆斯(David Wachsmuth)去年6月发表的一份广泛报告发现，Airbnb上挂牌的流行实际上使加拿大的长期租赁市场减少了3.1万套住房。

报告还发现，Airbnb在蒙特利尔近30%的收入仅来自1%的房东，这表明投资者购买多处房产的唯一目的可能是将其挂牌在短期租赁网站上，而不是长期租赁市场。

Fairbnb Canada发言人Thorben Wieditz表示，他的计算表明，目前多伦多有8000个Airbnb单元违反了因疫情而禁止短期租赁的城市规章制度(该禁令于6月4日在安大略省解除)。

Wieditz说：“在4月份，我们仍然看到有相当数量的房源被预订。”“多伦多有近7000套房屋被预订，而这7000套中的大多数并没有被用作主要住宅，所以它们只提供短期租赁。”

Airbnb表示，在新冠肺炎危机期间，它正在为一线工人提供免费住房，特别是服务员工国际联盟的成员，但维埃茨对疫情爆发月份的所有预订都能归因于这一倡议表示怀疑。

他说：“Airbnb应该自愿关闭安大略省的这个平台，以防止人们非法预订违反禁令的单位。”“他们在英国已经做到了这一点。”

短期租赁禁令对长期租赁市场的无意影响也体现在租金价格上。

Urbanation的数据显示，5月份大多伦多地区家具租金的平均租金同比下降了8.7%，而Condos.ca估计，自疫情开始以来，家具和非家具房源的租金都下降了约10%。

哈里尔德在多伦多房价不断上涨的市中心做了多年的房地产经纪人，他说，他注意到公寓租金六年来首次持续下降。

“在疫情爆发之前，市中心一套一居室共管公寓的价格可能不会低于每月2200美元(约合人民币2200元)，但现在你会看到，它们的广告价格约为1800美元(约合人民币1800元)，”他说。“这是一次非常需要的调整，我们看到市场正在回归更加平衡的状态。”

除了短期租金，可能会将多伦多的租金保持在低于预期水平的另一个因素是，将于2020年进入市场的全新单元的洪流。

Urbanation的希尔德布兰德说：“进入2020年，我们的预测是，将有超过2.9万套新的共管公寓投放市场。”“当然，疫情减缓了这一速度，但这是自2014年以来新增公寓单元最多的一次。”

他指出，如果租金不大幅下降，这些单元中的大多数将最终进入租赁市场，原因很简单，因为大多数新公寓都是预售给投资者的。

“这场流行病的总体情况是，对于城市租房者来说，情况正在好转。供应在增加，传统需求在下降，因为移民水平在下降，“希尔德布兰德说。“很明显，随着失业，外出租住新公寓的胃口明显降低，但我认为你会看到这种趋势持续几个月，2021年情况会有所好转.”