低收入住房对附近房价没有影响

美国一些最负担不起的市场也是反对建造负担得起的住房的斗争的起点-反对者说，建设负担得起的住房除了其他因素外，还会贬值附近的房屋价值。在旧金山、纽约和西雅图等全国各地紧张的住房市场上，出现了对经济适用房开发的抵制。

在这些紧张的市场中，考虑到低库存和高价格，我们开始揭示房主真正需要担心的是什么。

我们将低收入住房项目定义为那些通过美国财政部管理的低收入住房税收抵免(LIHTC)计划提供资金的项目。这些低收入住房项目的数据由美国住房和城市发展部(HUD)收集。使用Trulia房屋价值数据，我们检查了低收入住房项目建成前后附近房屋价值的变化。根据低收入住房项目的位置和完工日期，[1]我们确定这些项目是否会影响房屋价值。我们发现：

在全国20个最负担不起的市场中，我们对1996年至2006年3083个低收入住房项目的分析发现，除了少数例外，低收入住房项目附近的房价没有显著影响。

在有足够数据可衡量的城市中，加利福尼亚州圣何塞在过去十年中增加低收入住房单元(每千人7.81套)是最积极的。与此同时，奥克兰(每1000名居民增加0.52套)是人均新增住房最少的地区。

在接受调查的20个市场中，丹佛是唯一一个在项目完成后，位于低收入住房项目附近的房屋在每平方英尺价格方面表现出积极影响的大都市地区。

然而，在波士顿和马萨诸塞州的坎布里奇，低收入住房项目在每平方英尺的价格方面对附近的房屋产生了负面影响，这表明这两个地理上相邻的大都市存在特定地区的市场效应。

我们把重点放在2007年房地产泡沫开始之前的一段时间，以确保价格反映出项目完成并准备入伙的前后一致的比较。

[1]住房和城市发展部使用术语“投入使用”来表示符合条件的家庭何时可以入住。就本报告而言，我们认为这是该项目完成并准备入伙的时间。

为了测试低收入住房的溢出效应，从1996年到2006年，我们跟踪了低收入住房项目两个不同距离的每平方英尺房价。对于该社区，我们确定了一个给定的低收入住房项目2000英尺内环内的房产，这些房产距离该项目足够近，足以受到该项目的影响。距离低收入住房项目2,001至4,000英尺的房产被用作对照组。[1]下图说明了如何将房产放置在低收入住房项目(橙色)周围的内圈(浅蓝色)和外圈(绿色)中。

[1]在学术文献中，使用距离测量作为比较住房项目对靠近项目地点的房地产价值和周围社区房地产价值的潜在影响的一种方式是很常见的。参见Ellen等人的文章。(2007)对纽约市补贴住房项目对房地产价值的影响的分析，方法是将2000英尺范围内的房地产价格变化与周围类似社区的房地产价格变化进行比较。埃伦，英格丽德·古尔德，艾米·艾伦·施瓦茨，伊安·沃库和迈克尔·H·席尔。2007年。“联邦补贴租房会不会压低附近的房产价值？”政策分析与管理杂志。第26卷，第2期，第257-280页。

如果一个低收入住房项目被安置到一个社区中，我们预计在项目完成后(0年)，与外环(蓝线)相比，内环(红线)的价格会有所下降，这就是说，如果一个低收入住房项目被安置到一个社区，我们就会看到内环(红线)的价格比外环(蓝线)的价格有所下降。就每平方英尺的中值价格而言，内部和外部距离缓冲区紧密跟踪在一起，如下图所示。

在审查所有20个城市的项目时，将低收入住房项目附近的房产与距离较远的房产进行比较，每平方英尺的价格在统计上没有显着差异。同样，在地铁层面，大多数市场在项目完成后，内环和外环之间的价格没有显著差异。然而，一些住房市场显示，低收入住房项目投入使用后，每平方英尺的价格在低收入住房项目附近存在显著差异。