中心的减半：Covid及其对伦敦房地产的影响
上世纪80年代，当我在伦敦远郊长大时，人们经常谈论这座城市的衰落。我们被告知，在未来，我们都将在分散的生活舱内通过电幕进行远程工作。
这场辩论的经济和技术似乎都很可靠。互联网正式出现(从1990年开始)，我们将不再需要靠得很近才能完成我们的工作。结果，这种情况没有发生，伦敦的房地产价格戏剧性地上涨，因为人们聚集在90年代末、本世纪初和2020年之前的工作岗位所在的地方。
在这篇文章中，我想对未来进行一次展望，并推测COVID给我们的工作实践和假设带来的系统性冲击对伦敦的中期影响。
如果您对分析不感兴趣，请跳到下面的“后果”。
毫无疑问，WFH现在是一种经过验证的工作模式。无论过去存在什么反对意见(在谈判中遇到了困难)，现在很少有企业认为让每个人一直在办公室对于他们的底线来说是必要的，甚至是可取的。过去，如果有人想要WFH，大多数经理都会皱起眉头，不情愿地把它作为一种“福利”提供给他们，或许还会让他们每周有一天的WFH。2020年前，一些勇敢的企业(通常是初创企业或规模较小的科技公司)提供或接受远程工作，但这在经济中所有企业或工人中所占的比例相对较低。
但现在，许多公司实际上是作为远程办公的分布式企业运营的。许多报道称，上班族要到2021年才会回来。当他们这样做的时候，他们的习惯将会根深蒂固地改变。
但毋庸置疑的是，WFH并不总是适合每个人。许多人想要甚至需要工作带给他们的身体社交接触。另一方面，首都各地的首席财务官们肯定在关注他们的运营成本，并想知道他们可以削减多少百分比。
因此，问题来了：人们可以少用多少办公空间，同时还能保持生产力和满足感？目前，我估计在伦敦市中心，我们有近80%的办公空间闲置(目前(2020年7月)，我独自在伦敦市中心的一间办公室工作，除了建筑和保安人员，这里安静得出奇)。
我在这里猜测一下，平均而言，企业将计划削减50%的办公空间。有些人会全职回去，有些人会每两周来几天，有些人很少来(如果有的话)。另一方面，从明年开始可能需要额外的空间来维护安全。50%似乎是一个合理的估计。它还得到了来自伦敦金融城的轶事故事的支持：
“如果我们什么都没学到，我们就知道40%-50%的员工可以在家工作。目前有些租约很长，但如果每天只有50%的员工到场，而不需要额外的空间，应该会有很大的空间。“。来源。
写字楼使用率降低50%对伦敦到底意味着什么？从历史上看，这有多重要？
首先，我要看看伦敦市中心的办公空间。我能找到的最好的数据都在这里，从2012年开始。
2012年，这些中心行政区有1.9亿平方英尺的办公空间。这位消息人士表示，这里每年都不会搬家太多(大约80万平方英尺的空间被改造成住宅，但也在建造新的写字楼)，所以如果它后来搬家了，也会有几百万美元。其他消息来源表明，2000年至2012年间，办公空间的变化约为+1%。
因此，让我们假设我们不再需要大约90-1亿平方英尺的空间。在历史背景下，这些数字意味着什么？
这个消息来源告诉我们，从1984年到2010年，每个伦敦区有多少个工作岗位。有用的是，在这期间发生了一场大衰退，在1993年达到了最低点。
快速浏览一下伦敦金融城的数据就会发现，该市从高峰(2010年)到低谷(1993年)的就业人数约为20%。因此，一场大衰退(90年代是一场相当大的衰退)导致在镇上工作的人减少了20%。
因此，减少50%的影响完全是地震造成的。我们身处未知领域。
我不知道你要回到多远才能回到那个水平。撇开战争不谈，也许20世纪50年代有类似水平的人在伦敦工作？在此之前，你必须回到马匹是伦敦主要交通工具的时代，那实际上是一个不同的世界。
那么，如果不再需要一半的办公空间，这个空间是否可以改建成住宅物业呢？
我们有58.71万户家庭。中等家庭面积(基于RightMove搜索的EC1+1英里)是两间卧室。
这一地区一张双人床的平均面积约为800平方英尺，因此伦敦市中心住宅物业的估计建筑面积为：587,100*800=469,680,000平方英尺(约合469,680,000平方英尺)。
因此，“腾出”的办公空间(约9000万-1亿平方英尺)为伦敦市中心提供了大约20%的额外居住空间，如果这些空间都立即“移交”的话。
伦敦不仅有写字楼和住宅区，还有零售店。从这个来源来看，数据显示，相对而言，空间的数量并不是那么重要：
除了注意到它的规模相对较小之外，预测零售建筑面积是会上升还是下降更难确定。如果人们搬进来，零售需求可能会增加。如果人们停止在那里工作，它可能会倒下。如果建筑面积变得更便宜，更大的零售商可能会搬回镇上，利用伦敦市中心的连通性卖出更多的东西。因此，我认为可以安全地忽略零售建筑面积需求，以达到本讨论的目的。
如果我们确实需要减少50%的办公空间，那么这个系统需要多长时间才能发挥作用？显然，我们不能明天早上醒来就开始把我们一半的办公室用作住宅，所以至少有两个因素在起作用：
根据这位消息人士，典型的商业租约时长为3-7年。如果我们平分差额，得到平均剩余租赁时间，那就是5年。因此，如果3月份大流行来袭时，典型的公司租约已经过半，那么我们就可以给普通公司留下2.5年的时间。半年后，我们离典型租约结束的两年时间不远了。
也就是说，距离伦敦市中心25%的写字楼空置只有两年时间了。这速度快得吓人。
如上所述，80万平方英尺的办公空间在2013年被改建为住宅。这可能被认为是相当典型的一年。因此，在“正常”时期，将9000万至1亿平方英尺的办公空间转换为住宅需要大约100年的时间。这显然太慢了。
至少有两个因素限制了这一可能的变化速度：规划系统的速度，以及建筑业提供技能的能力。
以下是我们可能推测的这种突如其来的需求冲击将导致的一些后果。
这一点是不需要动脑筋的--如果写字楼的需求下降，伦敦的写字楼价格就会迅速下降。这可能意味着企业开辟了更广阔的空间，可能会有更多老式的实体办公室或灵活的会议室来利用。
随着房地产成本的下降，伦敦的工资可能会下降，因为要与之竞争的员工池超过了那些需要或想要住在伦敦的人。
我们预计最先看到的事情之一是规划系统面临加快行动的压力。随着办公室的腾出，许多改变用途的请求将会进来。
城市规划系统并不以效率或速度著称，所以我认为这不会很快(特别是当数字压倒系统的时候)。但这一消息来源表明，较小的请求需要8周的时间才能处理。我不知道这有多现实，也不知道所说的“更大、更复杂的开发”需要多长时间。
这一消息来源表明，‘自2013年以来，将B1/B8商业场所改建为住宅被认为是一项被允许的权利。因此，它不需要更改用途规划申请。我不知道这将覆盖多少个办公室，也不能动摇它不可能那么容易的怀疑。或许有读者可以开导我？
不管发生什么事，我都希望伦敦的建筑业能兴旺起来。许多企业已经利用这一淡静的机会重新装修了他们的建筑，伦敦市中心到处都是建筑工人在我安静的办公室附近开车、搬运货物和相互呼喊。对于任何经营建筑公司的人来说，未来几年将是伦敦的繁荣时期，因为廉价劳动力和高需求。
伦敦更少的工人意味着交通系统的压力要小得多。近几十年来，伦敦在交通基础设施和运力方面投入巨资。我还记得80年代地铁和公交车的糟糕状况：成批到达的公交车要等上几个小时，地铁列车很少开行。我甚至还记得地铁上肮脏的冒烟车厢。但我离题了。
这篇2013年的文章提供了一些关于伦敦所涉及的金额和计划的想法。我预计不仅会有削减这些计划的压力，而且还会有更广泛的减少服务的压力，因为在高峰时间给系统带来压力的人越来越少。
传统的城市酒吧多年来一直承受着压力，但这将把事情带到一个全新的水平。一位有远见的历史博主已经拍摄了这些酒吧的照片，为它们的消亡做准备。
这对伦敦市中心住宅房地产价格的影响本身很难衡量，因为我没有现成的模型。一方面，如上所述，将略低于1亿平方英尺的写字楼改建为住宅将使供应量增加约20%。
乍一看，这表明房地产价格直接下跌。有多少还不清楚，因为之前的比较(例如，与90年代末的低房地产价格)恰逢普遍而显著的衰退(即经济产出的持续下降)。我们很有可能在没有人返回办公室的情况下出现“V型复苏”。使用和过度使用的术语来说，这是史无前例的。
伦敦的上班族已经在逃离伦敦(不仅仅是市中心)，我们已经看到了这方面的迹象，分析人员对周边地区出现的“出人意料的小繁荣”感到困惑：
“不可否认，封锁确实强调了许多人搬家的必要性，特别是那些正在考虑升迁或离开伦敦前往通勤地带的人，我们预计这种情况将继续下去，特别是在员工被告知他们可能要到明年才会回到办公室的情况下。”来源。
随着这些逃亡者决定在镇上保留一个方便的避难所，购买那里已经比比皆是的较小的“地皮”房产的需求可能会大幅增加。这可能会降低甚至提高这些房产的成本。
房地产市场是一个动态系统，因此上述情景不太可能像我分析的那样直接上演。这就是让经济学变得有趣的原因。所以让我们进一步推测一下。
随着人们逃离小镇，房地产价值的任何显着下降都会导致周围地区的价值相对上升。这种对以前“失败”地区的经济提振可能会对保守党政府有利，因为这些领域的私人投资取代了公共投资，或者与公共投资一起产生了经济“感觉良好”的因素。
我很想把这与战争的影响相提并论，但这张房价与工资的对比图阻止了我的脚步。
你可以看到，战争似乎产生了影响(1910年代和1940-1945年期间的下降)，但与1845年到第一次世界大战之间的稳步下降相比，这些影响就相形见绌了。根据分析，这有三个因素：收入增加，房子更多，房子更小：
“维多利亚和爱德华二世不仅建造了更多的房屋，他们在1851年至1911年间将英格兰、威尔士和苏格兰的房屋存量增加了一倍多，从380万套增加到890万套。”来源。
这一次，我们很可能会看到伦敦市中心的供应增加了20%，而依赖于伦敦市中心活动的郊区的供应也可能出现了未知的、但可能类似的增长。信封背面的计算表明，相对于收入，价格可能会下降约三分之一(如上所述，收入本身可能会大幅下降)。因此，按实际价值计算，我们可以看到伦敦房地产价格减半。
这是在人口统计数据的背景下进行的，这表明伦敦的房地产价格已经面临压力。美联储2005年的这份报告预测，英国房价在2030年之前将出现大幅的实际下跌，而在过去的15年里，这一预测并没有那么离谱。
但重要的是不要忘记，近距离工作带来的创新会带来巨大的经济效益。城市是“思想交融的地方”，这些思想具有无形的价值，可以转化为经济价值，从而证明城市溢价是合理的。展望未来几年，如果伦敦房地产价格下跌，那么年轻工人将利用这种情况重新搬进来，无论未来做什么，都会创造价值，对任何下跌都起到刹车的作用。与此同时，英国其他城市可能会蓬勃发展，因为它们的相对价值和与这种新工作方式的兼容性对自己有利。