Zillow 2020城乡市场报告

人们正在逃离城市，前往更绿色的郊区牧场吗？某些地方可能出现了一些微弱的信号，但总的来说，数据显示，与城市市场相比，郊区房地产市场并没有以不成比例的速度走强。这两种类型的地区目前似乎都是热销市场-尽管许多郊区近几个月来住房活动出现了强劲改善，许多城市地区也是如此。

Zillow的经济研究团队分析了Zillow的各种数据点，以说明这一趋势。与待售房屋上市相关的数据通常是实时房地产市场活动的最佳指标，除了少数情况外，近几个月来郊区市场和城市市场的活动都出现了类似的变化：高于标价的房屋销售份额大致相同，报价被接受之前房屋在市场上花费的典型时间也发生了类似的变化，最近每种地区待定销售的改善情况也大致相同。

其他指标也有助于阐明这一结论。从大流行之前到现在，城市和郊区市场的年房价增长率变化大致相同。在一些存在分歧的地区，这种差异可以用大流行前出现的趋势来解释。页面浏览量数据还显示，在过去的几个月里，郊区房屋列表的相对受欢迎程度并没有增长。在Zillow，郊区待售房屋吸引的流量是城市挂牌房源的三倍多，但去年的情况也是如此。在过去的一年里，人们对独立的独栋住宅(或类似的)的兴趣也没有明显增加。

早些时候的销售价格差异可能是郊区潜在市场趋势分化的最强烈信号。从2月到6月，销售价格中值增长全面放缓，城市地区的降速比郊区多6个百分点。城市房价的减速主要是一种沿海现象，总体上与待定销售和上市活动的步伐较慢有关，特别是在东北部城市。然而，这些波动必须在潜在房价的背景下进行解释。销售价格中值的变化可能是由正在出售的房屋组成的变化引起的，而不是反映真实价值的变化，而且在交易量较低的时期，销售价格可能会像我们今年春天看到的那样大幅波动。最后，因为我们的销售价格数据需要更长的时间才能形成表格，所以这个观察到的差异反映了大流行早期的证据，5月份的上市和挂牌出现在6月份的收盘时。在上市的情况下，我们看到，随着夏季的进行，早先的分歧后来收敛了，随着更新的数据可用，这种情况可能也会发生在销售价格上。

在大流行期间，租金价格似乎更多地受到趋势变化的影响。与大流行前的趋势相比，城市邮政编码的租金降幅比郊区更大，这支持了城市邮编在租赁市场受到不成比例影响的理论。

虽然全国趋势显示出城市和郊区之间的共性，但也存在地区差异，这使得这个故事变得更加复杂。例如，在南部，郊区住宅在市场上花费的时间比城市住宅少，但东北部的情况正好相反。有证据表明，这些地区差异中的一些可能归因于供应面的限制，而不是购房者需求的任何明显转变。

城市层面的差异也存在，特别是在旧金山和纽约，这表明并不是所有的城市核心都与热门的郊区市场保持同步。根据StreetEasy的7月份市场报告，曼哈顿的房价自去年以来已经下跌了4.2%，房屋在市场上的停留时间比一年前多了两个月。在旧金山，随着大量新房源的涌入，标价同比下降了4.9%，库存增加了96%。活跃库存的这种差异在迈阿密、洛杉矶、华盛顿特区和西雅图等城市并不明显。

城市房屋和郊区房屋现在的销售速度都比2月份更快，两种分类在市场上的时间变化百分比几乎相等。

在全国范围内，郊区与城市地区的房屋售价高于标价的比例呈现出同样的趋势。

现在，无论是在郊区还是在城市地区，降价都不那么常见，郊区的降价幅度略大一些。

城市地区的新增供应反弹速度更快，有助于支撑整体库存。尽管供应更加有限，但郊区表现出持续的销售，这可能表明市场状况更热。但这并没有转化为标价的任何变化，我们预计，在需求强劲而供应相对有限的情况下，标价还会攀升。

城市地区的新上市并不一定意味着城市的腾空。由于待定销售和上市天数在不同分类之间的变化相似，有证据表明，过剩的城市新库存是空的，没有需求。特别是在城市地区总库存大幅萎缩的情况下。

自大流行开始以来，城市邮政编码和郊区邮政编码的房价增长速度大致相同。

6月，市区房屋价值年增速为4.3%，郊区为4.1%。6月份城市拉链的这一速度比2月份高出0.5个百分点。在郊区拉链上，这一差异为0.6个百分点。

并不是所有的大都会地区都是这样。在这一指标存在差异的一些地区，大部分差异可以用大流行前展开的趋势来解释。

在冠状病毒爆发前，郊区销售中值价格同比上涨6.4%，城市销售中值价格同比上涨9.3%。截至6月底，物价涨幅分别降至3.3%和0%。

这两个地区的销售价格都开始显示出从6月初低点回升的迹象，如果随着交易量再次回升，销售价格跟随标价趋势，销售价格中值可能会重新趋同。

销售价格和房价走势之间的差异可以归因于时机和组合效应的共同作用。

相对于城市或农村的房屋上市，Zillow上的郊区房屋上市并没有比去年受到更多的关注。2020年6月，郊区住宅占所有Zillow待售房源页面浏览量的62.2%，略低于2019年6月的62.6%。城市和农村的页面浏览量分别比去年攀升了0.2个百分点。

最近待售房源的整体流量激增，6月份同比增长42%。郊区的房源吸引的流量仍然是市区房源的三倍多，但总体份额保持稳定，这意味着交通增长的绝大部分是郊区流量的增长。在Zillow，市郊房源吸引的流量仍然是市区房源的三倍多，但总体份额一直保持稳定，这意味着交通增长的绝大部分是郊区交通的增长。事实上，郊区交通增长对今年交通增长的贡献率为61%。

对独栋住宅和共管公寓的比较表明，对于通常是郊区代名词的独立住宅来说，没有明显的繁荣迹象。独栋住宅价格的增长(同比增长4.4%)略快于共管公寓价格(同比增长3.1%)。

但是，从COVID之前到现在，独户住宅和共管公寓的年房价增长率变化大致相同。因此，独栋住宅现在升值的速度更快，但他们在今年早些时候已经在这么做了。

与此同时，关于独栋独立住宅的页面浏览量份额实际上有所下降，从去年6月的82.7%降至今年6月的81.1%。

也没有有限的证据表明，购物者今年在寻找更大的房子。总体而言，分配情况与去年几乎没有什么区别，1000至3500平方英尺(约合3500平方米)之间的房屋略有下降，1000平方英尺(约合1000平方米)以下、3500平方英尺(约合3500平方米)以上的房屋略有增加。

然而，与去年相比，寻找昂贵房屋的数量有所上升。特别是挂牌价格超过100万美元的房屋。

对通常集中在郊区的新建房屋的看法大幅增加-6月份同比增长83%，5月份同比增长72%，而2月份的同比增幅仅为15%。然而，新建筑销售在整体房屋销售中仍占相对较小的比例。

城市地区的租金增长正在放缓得更快。从2月到6月，典型的城市邮政编码的租金价格同比上涨幅度下降了2个百分点，而典型的郊区邮政编码仅下降了1.4个百分点。一个百分点。

在危机之前，城市和郊区的租金都出现了温和的上涨，支持了大流行导致全国租金下降的观点。此外，城市租金价格相对于大流行前的趋势比郊区下降得更多，这支持了城市拉链可能受到不成比例影响的理论。

全国各城市分类的待定销售趋势相对均匀，但有一些地区例外。城市房屋和郊区房屋现在的销售速度都比2月份更快，全国范围内高于标价的房屋销售份额也呈现出同样的趋势。

待定销售趋势在各城市分类中相对均匀，东北地区除外。东北部各州的城市邮政编码显示，新的待定房源数量重新加速的速度比郊区要慢。这可能来自整体库存的更大降幅。与其他地区相比，东北部在大流行初期增加的城市库存要少得多，导致后来可能的销售较少。供应，而不是需求，可能是东北待定挂牌量不温不火重新加速的主要驱动力，销售速度也很明显。

城市地区通常更多地依靠新的供应反弹，供应不那么有限，这种不平衡可能表明，在中国的一些地区，郊区市场可能会被认为更热，因为尽管供应有限，但销售保持不变。但这并没有转化为标价的任何变化。

当将主要城市与其周围的郊区进行比较时，旧金山大都市区确实打破了模式。在大流行期间大量新房源上市后，较高水平的库存同比增长了96%，这一水平更高的库存正在市区的市场上上市，这比周围郊区的增幅要大得多。而在类似的城市，如洛杉矶、迈阿密、波士顿、西雅图和华盛顿特区，库存下降或持平在城市范围内外都是一致的趋势。相对较高的库存根据城市的不同有不同的原因，并不明显地归因于供应或需求。不过，在旧金山，疲软是显而易见的，因为卖家淹没了市场，买家也没有改变他们的销售速度-该市新待完成的销售仅同比增长1.7%。但在全国范围内，城市和郊区的房屋销售速度都比2月份更快。危机开始时，随着人们争先恐后地完成购物，情况有所下降。这两种地区的上市时间在整个春季都有所上升，在5月中旬达到峰值，然后基本上同步下降，快于2月份的趋势。截至7月份，郊区的上市时间略低于城市的上市时间。

上市时间的差异主要是由南方(全国最大的地区，占全国新挂牌数量的41%)推动的，与去年相比，自2月份以来，城市地区的上市时间实际上增加了，而郊区的上市时间却在下降。起初与直觉相反的是，东北地区(更具体地说，大西洋中部东北部(纽约，新泽西州，宾夕法尼亚州))显示出自大流行之前以来城市销售的步伐加快，而郊区销售与2月份持平。这与东北部城市的供给侧短缺相一致，那里的新库存上线速度较慢，但现有需求保持着较低的销售量，但仍在快速移动。

在全国范围内，郊区与城市地区高于标价的销售额份额呈现出同样的趋势。目前与2月份相比下降了同样的数量。根据这一指标，东北部和中西部的城市地区看起来略微更热，西部的城市地区要凉爽得多(特别是山地区(MT，ID，WY，NV，UT，CO，AZ，NM))。

降价在危机中平稳进行。与2月份相比，大多数地区的降价速度都有所放缓，郊区的降价速度略有放缓。差异可能在经济上并不显著。在全国范围内，降价比例的差异-约1个百分点-已经逐渐缩小，这主要是由南方的趋势推动的，所有地区都有回落到很少降价的趋势。请注意，该方法与我们公布的降价指标有很大不同。发布的官方指标捕捉到了一段时间内的降价事件。这捕捉到了截至最后一个交易日经历降价的上市公司的份额，而且将滞后更多，并有走高的趋势。

与冠状病毒之前相比，自大流行开始以来，城市邮政编码的房价增长速度略低于郊区。6月份，郊区拉链的房价同比增长比2月份快0.6个百分点，而城市地区6月份的增长略有放缓；比Covid之前的增长快0.5个百分点。

仅从6月份来看，6月份市区房价同比增长4.3%，郊区房价同比增长4.1%。

然而，这并不是所有主要大都市地区的情况都是一致的。而在这一趋势保持不变的一些地方，这种相对较快的郊区增长在大流行之前就已经发生了。

一些地区看到了比其他地区更有力的郊区-城市分化趋势的证据。例如，在纽约市地铁，与COVID之前的趋势相比，6月份城市邮政编码的房价正在减速(-0.2个百分点)，而郊区邮政编码的房价则在加速(0.2个百分点)。波士顿也出现了同样的趋势，城市房价下降了0.5个百分点，郊区房价上升了1.3个百分点。然而，在整个东北地区和纽约市的地铁中，这种减速已经成为一种趋势(将2月份的同比与1月份的同比进行比较)。

相反，芝加哥大都市区经历了完全相反的趋势，增长在郊区减速，而市区加速。费城和迈阿密等地区在这两个地区都出现了加速增长，但城市邮政编码的增长速度更快。

仅从今年6月份来看，纽约市郊区的房价同比增幅(1.4%)高于纽约市市区的房价同比增幅(0.4%)。休斯顿、亚特兰大、华盛顿、芝加哥和波士顿也是如此。同样，仅考虑6月份的增长率，洛杉矶郊区的房价同比增幅(3.8%)低于洛杉矶市区的房价同比增幅(5.1%)。达拉斯、费城、迈阿密和整个美国也是如此。

在全国范围内，城市地区的销售价格比郊区下降了6个百分点。在冠状病毒爆发之前，郊区的销售中值价格同比上涨了6.4%，城市的销售中值价格同比上涨了9.3%。到6月底，这一价格涨幅已分别降至3.3%和0%。在全国范围内，销售价格中值同比增长已放缓至2%左右。

市区和郊区都开始显示出从6月初低点复苏的迹象，如果随着销售量再次回升，它们跟随价目表价格的趋势，应该会趋同。

城市房价的减速主要是一种沿海现象，通常伴随着挂牌和上市活动的较低速度。尤其是在东北市区，与大流行前相比，那里的郊区同比增长了1.8个百分点，城市地区的增速下降了8.1个百分点(尽管同比仍上升了4.7%)。6月下旬，中西部的房价在城市和郊区之间没有出现分化。

这些波动必须放在基本房价的背景下来理解，因为房价波动较小。销售价格中值可以反映当前正在出售的房屋构成的变化，而不一定表明真正的价值变化，而且在交易量较低的时期，销售价格中值的波动可能会更大。此外，如果城市销售价格的大幅放缓是城市房屋突然打折的结果，我们很可能会在城市地区看到更多的降价，但我们没有。最后，由于销售数据更加滞后，这可能反映了与大流行早期的差异，5月份的上市和挂牌出现在6月份的收盘时。但是，就上市趋势而言，随着夏季的进行，早先的分歧后来趋于一致。

相对于城市或农村的房屋上市，Zillow目前并没有受到比去年更多的关注。6月份Zillow在郊区待售房源页面浏览量的份额从2019年的62.6%略降至2020年的62.2%。自去年以来，城市和农村的页面浏览量分别攀升了0.2个百分点。

然而，考虑到总体流量激增的程度(6月份同比增长约42%)，实际上每种类型的上市都看到了巨大的流量增长。因此，换句话说，郊区吸引的交通流量仍然是城市房源的三倍多。由于他们的总体份额几乎保持稳定，这意味着交通增长的绝大多数是郊区交通的增长。事实上，郊区交通增长对今年交通增长的贡献率为61%。

在全国范围内，与共管公寓相比，独立的独户住宅-通常与郊区联系在一起-的房价似乎并没有飙升。事实上，我们发现，与大流行之前相比，共管公寓和独栋住宅在房屋价值增长趋势上没有什么不同。然而，如果我们只看过去一个月的同比增长，独栋住宅价值的增长(同比增长4.4%)似乎略快于共管公寓住宅价值的增长(同比增长3.1%)。这可能表明，虽然单身家庭

我的价值现在升值得更快了，他们在今年早些时候大流行爆发之前就已经这么做了。

纽约和波士顿的独立家庭住宅的整体房价也比共管公寓增长得更快，无论是相对于大流行前的趋势而言，还是从6月份的同比增长率来看都是如此。另一方面，在达拉斯和明尼阿波利斯，公寓的升值速度比上个月独立的独栋住宅更快。

在用户搜索行为方面，独栋独立住宅在Zillow上的待售房源页面浏览量占比实际上有所萎缩，从2019年的82.7%下降到今年的81.1%。

没有证据表明，与去年相比，今年的购物者着眼于更大的房子，这通常是郊区或农村市场的代名词。总体而言，列表页面浏览量在不同家庭大小之间的分布与去年几乎没有什么区别。

当把房子大小塞进500平方英尺的垃圾箱时，1000平方英尺到3500平方英尺之间的房屋略有下降，较小的房屋(1000平方英尺以下)和较小程度的较大房屋(3500平方英尺以上)都略有增加。

与去年相比，寻找昂贵房屋的数量有所增加。特别是挂牌价格超过100万美元的房屋。挂牌价格在30万美元以上的房屋在总交通量中所占份额略有下降，而挂牌价格在30万美元至100万美元之间的房屋所占份额略有上升。总而言之，今年挂牌价格低于30万美元的房屋的浏览量份额下降了4.7个百分点，而挂牌价格在30万美元至100万美元之间的房屋的流量份额上升了3.3个百分点。到列表流量。

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