波特兰通过低密度分区改革

波特兰市议会周三为北美住房改革设立了一个新的门槛，将几乎任何住宅地块上最多四套住房合法化。

波特兰的新规定还将提供一个“更深的可负担性”选项：任何地块上都有四到六套住房，如果至少有一半的住房可供低收入波特兰人以规范的、负担得起的价格购买的话。这项措施将使非营利组织一个世纪以来首次在该市任何地方散布低于市场的住房。

在其他方面，它将取消该市四分之三的住宅用地的所有停车强制令，结合最近的公寓区改革，自1973年以来首次在全市范围内实现家庭车道的可选。

众所周知的“住宅填充项目”融合了明尼阿波利斯和奥斯汀最近提出的想法，远远超出了俄勒冈州去年通过的一项州法律的要求。

提案以3比1获得通过。多年来，当地新闻头条一直将这项提议描述为“有争议的”，但两位有望连任的安理会成员都将他们的赞成票视为关键成就。在议会的两个空缺席位中，一名当选委员和周二议会决选中的两名候选人也都支持其原则。

市长泰德·惠勒(Ted Wheeler)是一名以商业为导向的前共和党人，后来成为中左翼民主党人，他与他政治左翼的两名同僚结盟，通过了这项改革。

“迫不及待地想投票实施这项法案，”专员乔·安·哈德斯蒂(Jo Ann Hardesty)上周说，他称这是朝着修复市政府现在所说的“制造和实施种族隔离和不平等”的历史迈出的一步。

“我已经准备好继续前进了，”委员克洛伊·欧达利(Chloe Eudaly)表示同意，此前他获得了惠勒对市政府正式努力的支持，该计划旨在出租建筑出售时创建一个新的“租户购买机会”计划。

投反对票的是专员阿曼达·弗里茨(Amanda Fritz)，她在20世纪90年代初第一次在她所在的社区与填充物作战时剪掉了政治牙齿。

自从当地一家微型开发商在一封信中提出住宅填充项目的概念以来的六年里，波特兰领导人一次又一次地权衡和推迟，多次通过城市的公开程序将其送回。

2016年，市议会一致同意在概念上将该市部分地区的双层公寓和角落三层公寓合法化，并严格限制建筑大小。2018年，在两场史诗般的公开听证会之后，该计划转向允许任何项目最多四套住房，外加两个关键的调整：结束强制停车，以及为建造更多或更便宜住房的建筑提供额外的面积津贴。2019年，俄勒冈州立法机构讨论了这个问题，由一位前四层楼居民领导：波特兰众议院议长蒂娜·科泰克(Tina Kotek)。这导致了一项突破性的州法律，将波特兰大都市区最多四套住房的“中间住房”合法化，但没有在任何地块上允许这样做。

2020年初，惠勒仍然找不到支持地方改革的选票-直到又举行了两场长达几个小时的听证会，在听证会上，以倡导团体波特兰：邻居欢迎和反流离失所PDX为首的支持住房的声音团结在一起，提出了增加“更深层次的负担能力”六重修正案的概念，同时寻求其他租户保护，比如欧达利的“租户购买机会”概念。

在整个过程中，支持者是一个联盟，其中包括像Hacienda Community Development这样的保障性住房开发商，像Cully Housing Action Team这样的稳定住房倡导者，像SunISE PDX这样的环保主义者，像俄勒冈州AARP这样的正义倡导者，像东北社区联盟这样的民间团体，像俄勒冈州步行街这样的交通改革者，以及数十名活跃的志愿者，他们的工作人员多年来一直在组织反蔓延的非营利组织俄勒冈州1000朋友(1000 Friends Of Oregon)的工作，后来又组织了我们在Sightline的工作。

“谁知道让人们进入市议会、作证、写信和说服他们的民选官员会改变公共政策呢？”哈德斯蒂专员在6月份说过，她承认，在她听到公众的意见之前，就连她都认为六层楼的概念太激进了，不能支持。

波特兰的改革将建立在温哥华和明尼阿波利斯的类似行动的基础上，这两个州的领导人在2018年分别投票决定将双层住宅和三层住宅重新合法化；在西雅图，2019年对附属小屋的改革导致了非常接近全市范围内的三层住宅合法化；在奥斯汀，该市议会在2019年通过了一项非常类似的六层住宅和三层住宅的提案。

但波特兰的变化可能会逐渐导致比那些里程碑式的改革中的任何一项都更多的实际住房。

这是因为在温哥华和明尼阿波利斯，低密度区的城市法律对新建筑的大小进行了限制，无论它们建造了多少房屋。例如，在明尼阿波利斯，一栋建筑的内部面积可能高达其地块面积的一半：假设5000平方英尺的地块上有2500平方英尺的住房。

波特兰的新规定对一单元建筑设定了同样的大小限制。但波特兰的复式公寓面积将达到他们地块面积的五分之三，而三层和四层的面积将达到0.7平方英尺。

这一想法是为了让额外的面积像波特兰房地产市场的闸门一样发挥作用，将投资从豪华改建房和麦克豪宅转移到中产阶级在第一天就能负担得起的新房上。温哥华和明尼阿波利斯的低密度地区目前没有这样的区别。

至于西雅图，该市仍然禁止在大多数主要家庭的车道上修建新住房，这使得在许多情况下，填充物在几何上是不可能的。温哥华也是。

奥斯汀的六重概念则是另一回事。一般情况下，将一块地块的固定成本分摊给即使是六套房子，也不会带来足够低的开发价格，以至于可以在没有补贴的情况下建造。因此，在奥斯汀将其出色的保障性住房政策与类似于市场价住房的改革相匹配之前，它是在背后束缚自己的双手。

然而，这样的政策确实成为了非营利性组织的一种力量倍增器，这些非营利性组织，比如仁人家园，已经在以低于市场价的价格开发出不起眼的住房。

正如我们在1月份所写的那样，将受监管的负担得起的项目的六套公寓合法化，在经济上相当于为每个负担得起的住房开出一张10万美元或更多的支票。单靠它可能不足以让这些房屋出现，但它使每一项现有的补贴都走得更远。而且它不会从其他现有的程序中拿走一分钱。

同样重要的是，这使得像人居这样的建筑商逐渐将这样的项目分散到所有波特兰社区是可行的。它解除了事实上对该市大部分地区新建经济适用房的禁令。

这是每个城市都应该做的事情，联邦政府应该给它们一个理由。

任何一个城市都不应该花六年的时间来同意自己建造每个城市曾经允许的那种住房。

所谓的“中间缺失”住房选择，如三层公寓、四合院公寓和小屋，并不激进，甚至不陌生。它们很稀少-因为它们在卡斯卡迪亚以及美国和加拿大的其他地区的城市基本上都被禁止使用。在波特兰，禁令始于1924年，1959年几乎扩展到全市。在这两个国家中，几乎每个存在了一个多世纪的城市都有类似的故事。

其中一个影响，在许多城市，一个主要目标是按阶级、种族、年龄和收入将人们分开。但这并不是唯一的影响-禁止以最低成本的方式建造新房，意外地造成了每个人的匮乏。

过去几周，中档住房禁令出人意料地成为美国总统竞选中一个备受瞩目的问题，唐纳德·特朗普(Donald Trump)总统欣然宣布对房价上涨负责，对他的政府的反复无常表示赞赏，从说排他性分区不好(因为它推高了房价)到说它是好的(因为高房价保留了种族隔离)。

这里的技术问题，即1968年“公平住房法”(Fair Housing Act)的一项条款的执行，对建造的房屋数量或价格并不是非常重要。

更重要的是一场大创意之战。在每个社区都有不同的房屋类型和价格是好的吗？还是很糟糕？

在过去的两年里，民主党迅速转变了立场，认为它是好的。它的总统候选人的政纲反映了这一点：乔·拜登说，联邦政府应该扣留那些没有采取措施达到波特兰即将设定的标准的城市的各种拨款。

目前还不清楚哪种想法会赢得这场新的联邦辩论。美国两大政党内部都存在大量分歧。

但这周很少有比这更清楚的事情了，现在哪一方获胜。

25年前，我是当地邻居协会的成员，我们建议沿着波特兰第82街进行混合开发。零售店位于较低的楼层，公寓位于较高的位置。嗯，这件事已经发生了，我还活着读到这件事。这真是个奇迹！

有没有心智正常的人会在波特兰买房呢？犯罪是可以宽恕的。房产价值暴跌。

我住在这里，现在正在积极买卖房产，我可以告诉你，这绝对不是真的，你甚至不需要相信这里的居民的话。只需查看波特兰的房产价值或犯罪率即可。你的信息来源有政治议程，是错误的。

罗恩，你只要继续相信这一点就行了。不惜任何代价让你远离波特兰我都无所谓。

我上大学的时候住在隆巴德附近的北波特兰，那是个贫民窟。在走向弗雷德·迈耶的路上，我几乎多次遭到袭击，而且我经常听到枪声。此外，根据联邦调查局的统计数据，波特兰的犯罪率在该州排名第四(截至2014年)。从这个“改革”的声音中，听起来就像是它最终会变成犹太人区。我完全可以接受他们这样做，因为我不再住在那里了，但看起来对住房价值来说仍然不是很好。最近几个月犯罪率上升，我认为没有理由投资。

你有权发表你的意见，但基本上每个人都不同意你的意见。看看Zillow，波特兰的房地产价值正在继续上涨。犯罪率下降是一种长期趋势，这是一个统计事实。

如果波特兰继续允许暴徒控制这座城市，随着人口的离开，住房将变得更负担得起。我们原计划下一次去波特兰度假--但现在不是，你不知道由于你对法律和秩序的松懈态度，你将来会损失多少钱。我们住在波特兰，享受着这座城市--但不是为了可预见的未来。祝你们所有人好运。

你应该知道波特兰比抗议者聚集的几个街区要大，对吧？不过，有了这种态度，波特兰就不会有人想念你了，🙂。

是。波特兰比几个街区还大。让我们不要试图掩盖这样一个事实，即许多更多地区的骚乱和对许多居民区的辱骂入侵每天都在发生，这是为骚乱辩护的！！波特兰不安全！！

停车将是不可能的，所有这一切最终都将是补贴住房，并将形成新的犹太人区。

哦，上帝不允许人们没有地方放置他们的第二辆或第三辆车。

密度的一个好处是，人们不需要汽车，因为他们住得离工作和服务足够近，他们的大部分活动都可以通过步行、骑自行车或公共交通来完成。当然，有些人(包括我自己)觉得他们出于这样或那样的原因需要一辆车。…。那些人还可以拥有一辆车。但这项立法允许不想要车的人，或者每个家庭只想拥有一辆车的人，做出这一决定。

在美国没有汽车拥有权。这是一种选择，人们应该能够选择没有它的生活，并拥有使之成为可能的基础设施。这是完全有可能的-看看纽约市。

波特兰市有一种自由的心态。它的包容性很强。但对于那些害怕生活在一个与种族隔离作斗争的城市的人来说，可能就不是这样了。向波特兰致敬。我祈祷你的实验能奏效。我不会住在任何地方，除非是一个自由的小镇。而且它确实实现了另一种形式的隔离。它把保守的白人混蛋拒之门外。这也是万岁的。

我做了46年的注册专业土木工程师(CA)，在南加州的几个城市做过城市工程师，包括洛杉矶县的第三大城市。这些想法如果付诸实施，将产生几个意想不到的不良后果。下水道系统和污水处理厂、供水系统、电力系统将规模偏小，需要升级-在发达的城市地区，这很难做到，而且非常昂贵。在城市发达社区，街道不仅需要加宽小汽车，而且需要加宽卡车、出租车和公交车，如果不是不切实际的话，也是非常困难的。只要看看洛杉矶的高速公路系统，就会看到半挂车卡车堵塞了交通，试图保持对商品、食物等的需求。

政客们一般都是无知、短视、愚蠢的，他们无视事实，在适合自己的时候承诺任何事情。拜登也不例外，AOC也不例外。

…。说真的，允许更多的住房选择，让像我这样的人(低薪蓝领/粉领必需品)能够真正负担得起在人们真正需要我们提供的服务的地区“生存”，这并不是一件坏事。相反，它在各个层面上创造了一个更健康、更幸福的社区，这对每个人都有利。

如果我们都能拿着薪水在写字楼里闲逛，在我们工作的地方附近的老城区买得起一栋漂亮的维多利亚式大房子，那就好了，但对大多数人来说，事情并不是这样的。这场流行病揭示出，社会上最重要的劳动者-通过向当地杂货店分发卫生纸来防止一切陷入字面上的垃圾-同时也是最必要的工人，也是工资最低、最脆弱的工人。试着计算全职最低工资工人的月度预算，同时考虑波特兰地区一居室公寓的市场价格。我想到的第一个词是“绝望”。

“低收入/负担得起”并不会自动转化为“丑陋和功能失调”，就像麦克豪宅仅仅因为价格高昂就能改善社区的特色一样。这取决于开发商和建筑师在未来保持我们城市的美丽-即使他们将合法的低收入住房项目纳入社区。

祈祷有一天，在这条线上的某个地方，我自己可以对租金引发的存在主义崩溃的日子说“R.I.P”。

出色的反应，奋力拼搏的当地人！！顺便说一句，我在波特兰有两个单户租房，同意你的分析。

虽然我认识到提供负担得起的住房的重要性，但我担心这也会随着时间的推移显著增加波特兰的人口，并对这座城市产生无意的不利影响。这座城市已经很难跟上基础设施的升级和维修。这对波特兰2035综合计划有何影响？除了本文讨论的内容之外，还有许多含义。

不过，考虑一下不控制蔓延的基础设施成本。与建造和维护基础设施以支持蔓延相比，维护受控的基础设施要便宜得多，特别是如果它不鼓励使用单人车辆的话。

提高密度有利于基础设施维护。一个街区100户纳税家庭将带来超过50户的税收，而人行道和大部分其他基础设施的数量保持不变。

埃里克是正确的：将一个街区的应税地块数量增加一倍或三倍，对税基来说是件好事。(对于现有纳税人来说，因为增加应税地块会增加房产所有者/纳税人的数量，这往往会压低每个纳税人的平均税额。)。而且，正如埃里克所说，这也最大限度地利用了现有的基础设施，而不是需要建设额外的基础设施。

而波特兰街区太小了，需要维护的路面要多得多。这对即将到来的新的四、五、六层建筑是有好处的，因为所有新邻居都会有更多的人行道和更多的街道停车位。

住在波特兰的人是彻头彻尾的白痴，他们的政府是由白痴管理的，我在这篇文章里看到过多少次种族隔离这个词，这个国家没有种族隔离，这些白痴花了如此多的时间和精力来寻找任何形式的抵抗，并将其贴上种族主义的标签。谢天谢地，我不住在那个污水坑的城市里。

就我个人而言，我对这个项目非常满意，我不喜欢波特兰，这会让瘾君子和变化者有一个很好的机会进一步摧毁这个地方。我必须说，看到一个社区在文化上自杀是一件令人兴奋的事情。五五。

由于不确定的时期，人们离开波特兰，这根本不是问题。州长和市长正在迫使人们和企业离开。所以如果你对所有区域进行分区。房价将触底反弹。现在卖的人已经等了很多了。这不是火箭科学。

我对这个想法没有任何问题，除了停车问题。即使在停车场很小的小区，也有很多路边停车场。你认为你能把这么多人放在一起却没有足够的停车位吗？他们只是在为犹太人区制定长期计划。你怎么能认为，这里的关键词是，如果你没有停车，你可以拥有一个不是全部残骸的区域？这个委员会是睡着了，还是他们太愚蠢了，不能超前思考。

嗨，迈克尔--谢谢你那篇信息量很大的文章。我很高兴看到我们的城市采取行动，帮助创造更多负担得起的住房选择，并对市议会听取住房倡导者的意见印象深刻。不过，我想知道这项任务是否仍有一半完成，因为我所在地区(俯瞰)的新公寓租金仍然太高，负担不起。我们也确实需要住房+社会服务。还有很多工作要做！

前进的道路波特兰在一个已经拥挤不堪的城市里挤满了更多的人，让我们增加交通，能源和水的使用，我们用开发商的钱把他们的民主口袋塞满了，很高兴我是农村人。波特兰政府是腐败的，他们的民主党人。

那么，听起来你现在的处境不错。乡村生活很适合你。这不是每个人都可以的，包括我自己。同样，城市生活并不适合每个人。

它之所以说“大多数地段”，是因为一些社区是免税的-比如富裕的白人威斯特摩兰(Westmoland)。如果这并不适用于所有的社区，那么它只是给开发商的另一份礼物，代价是更朴素社区的业主。男孩女孩们，快出去吧--在波特兰摧毁历史悠久的房屋没有更多的限制(除非你能请得起律师来创建一个“历史街区”)。

很棒的文章！看到中等住房的回归，我很兴奋。看到甚至不住在波特兰的人在评论区😀上大肆辱骂也很滑稽。

我仍然不清楚这怎么会不是财富从单一家庭房主到房地产开发商的大规模转移。这项计划不会导致房价下跌吗？

增加你可以从你的房产中获得的经济回报会让你的房产更值钱，而不是更低。

我敢肯定，花60万英镑以上买房子的人知道他们的投资可能会因为廉价住房被整合到他们的社区而受到威胁，他们会很高兴的。随着廉价住房的出现，邻居们会像酸痛的雷霆一样脱颖而出

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