我在我镇的Cul-de-Sacs上做过数学运算。 这是我发现的
自从阅读查克·玛隆（Chuck Marohn）的《强镇》一书以来，我一直对弄清我们建设城镇的方式（田纳西州加勒廷市，我作为城市规划师）的财务可持续性感兴趣。在我读完书，浏览了许多在线文章，参加了运动之后甚至去年秋天在纳什维尔举行的十国权力地方政府会议上与查克会面，我的怀疑是我们不是，但我想找到一些具体的东西证明这一点。
对我来说，“强镇”的核心见解（即“灯泡”时刻）是，低密度的郊区生活所需要的道路，路缘，人行道和管道比其在税收中所支付的要多，这意味着，这不是溶剂。它最终将使我们破产。作为一名规划师，从规划学校的第一天开始就钻研了蔓延的“弊端”，但是由于这是如今仍在建造的大部分开发项目（至少在像我这样的小城市中），我几乎开始认为规划师和其他“新都市主义者”，“智慧增长”或“反贪婪”类型基本上是在说服其他所有人，这种立场归结为主观偏好（或环保主义，但人们也会对此进行辩论）。
Strong Towns的惊人之处在于，它以基于美元和美分的硬数据验证了这种传统，可步行的城镇发展理念：这是没有人可以辩驳的（如果他们愿意给您听证的话）。当我的论点是：“嘿，这个开发将要创建太多未获资助的维护义务时，”而不是“嘿，这个开发只是在规划委员会前与开发人员争论密度和步行性而已”不会给我带来温暖的毛躁。”这并不是对计划中的美学和直觉的打击，只是承认金钱比这个社会的其他任何事情都响亮得多。
在考虑了我们在加勒廷的局势之后，我决定专注于死胡同。为什么？嗯，作为一个直到汽车时代才开始认真发展的城市，我们有很多。其次，我读了查克（Chuck）关于死胡同的开创性文章。这很合理。如果一个死胡同被剥夺了必需品并被带到资产负债表的门槛，它无处可逃。像我们大多数宽阔，低密度的商业道路一样，它无法提供借口，而是在其附近产生网络效应。它仅出于一种目的而存在：提供对围绕它建造的房屋的访问。这就是为什么查克（Chuck）认为它是进行财政“审讯”的理想人选，也是我追随他的脚步的原因。
为此，我在加勒廷（Gallatin）采取了十二个基本随意的小路，并试图对它们所包含的所有基础设施进行排队和定价。我计算出每个家庭平均要为每种基础设施类型的价格支付多少费用。然后，我从收入总额中扣除了基础架构的更换成本（在每个基础架构的预期寿命中摊销），并确定它们是否在为自己付费。
“如果死胡同被剥夺了必需品并被带到资产负债表的水平，它就无处可逃……。它的存在有一个目的，只有一个目的：提供进入周围房屋的通道它。 ”
对于传统的公用事业（水，下水道和电力），费率结构可在线获得。我将这些资源用于每个家庭的平均消费，因此能够计算出平均每个家庭每年要支付多少。对于雨水，大多数家庭每月要支付约5美元的雨水水电费。
对于道路，我不得不做更多的挖掘工作。事实证明，我们的公共工程部门每年大约花费$ 88,000进行小修，而我们的工程部门每年花费大约$ 800,000对现有道路进行大修（通常是招标给承包商）。新道路与这些道路是分开的，并以各种方式作为资本支出项目进行融资。因此，就我的目的而言，888,000美元是神奇的数字。这仅占2018年预算的2.24％，如果将其除以，则为每个家庭每年53.17美元。这个数字远远低于家庭平均每年为公用事业支付的费用-电力1,512.60美元，水404美元，下水道404美元，天然气472.20美元，甚至不到雨水的60美元。
我将这些数字乘以给定死胡同上的家庭数。然后，我为该死胡同采取了我执行的库存基础结构（通过视觉调查以及对最终平台和总体规划文件的检查），并从收入数字中减去了摊销的年度成本。每个基础设施的预期寿命都不同，因此必须以各种方式划分每条街道的总成本；例如，根据我们当地的工程部门，假定道路的平均寿命为14年，而挤出的路缘石可以合理地预期使用20年（根据我在网上找到的消息来源，该数据在表中列出）。
本文结尾处的电子表格（以及下面的摘录）是所有这些数字计算的结果，并且它的来源。它揭示了两个主要方面：一，我们的公用事业公司（加勒廷公用事业公司和加勒廷电力局）似乎收集了足够的费率结构，以支付其已建基础设施的费用（输水管线，下水道管线，人孔，电线杆，电灯）固定装置，地下管道和电线）。我不能肯定地说，我只能说，他们的收入超过支出，至少是在街道一级的基础设施方面。我还发现，在每种情况下，雨水基础设施（管道，进水口和围墙）都可以，但纽约市现在收取的雨水公用事业费用可以支付雨水基础设施的费用，而且有些地方的雨水基础设施很少，因此资金可以用于修复其他更复杂的配置。我并没有说明每个小小的细节，因此可以假设我的总收入有点低，但总的来说，收入缓冲足够大。
但是，在道路上，没有死角之一是黑色的。
在电子表格上，您可以详细了解我隔离和定价的每个基础架构，以及每个死胡同的数量。以Lilycrest Drive为例。
四分之一英里的柏油马路，每英里价格为107,960美元，每14年需要更换一次，总成本为26,990美元，每年的成本为1,927.86美元。
接下来，以每英尺$ 37.50的价格购买2693英尺的人行道，总成本为$ 100,987.50，如果每25年进行一次更换（也许不是，但这应该是标准费用），那么每年的成本为$ 4,039.50。
之后是挤压路缘石的成本：直线部分每英尺$ 12.86，弯曲部分每英尺$ 22.59（每20年更换）。遏制部分分别达到$ 23,767.50（每年$ 1,188.7）和$ 17,894.45（每年$ 894.72）。
道路，人行道和路缘加起来的总成本为169,639.45美元，每年的总成本为8,050.45美元。
现在，如果Lilycrest上的31所房屋全部支付了我上面提到的道路重建费用中的每部分53.17美元，那么立即可以清楚地看出，这笔金额（1,648.27美元）甚至还没有支付Lilycrest的沥青，人行道和路缘，这些房屋将Lilycrest与城市其他地区连接所依赖的任何道路都少得多。如果这些房屋至少达到盈亏平衡，并且Lilycrest被覆盖，那么我们也许可以对这个郊区的发展模式是否可持续保持怀疑。 （我坚持这并不是因为Lilycrest与其他一切之间的距离将隐性成本增加到其真正的基础设施资产负债表。）但是，实际上，Lilycrest将需要从其他地方注入税收来最终继续做下去。它是做什么的。
“ [成长中的城市]可以通过大量注入新的基础设施来有效地掩盖基础设施老化带来的财务压力……只要增长持续下去，这种方法就可以奏效。但是有一天它将停止。 ”
预算呢？如果我们在这些道路上花费的金额严重不足以支付最终的和即将发生的更换费用，我们为什么不更加痛苦？查克（Chuck）表示，像我们这样的城市正在发展（看看新闻-我们参与其中的纳什维尔都会区，正像杂草一样增长）可以通过大量注入新能源来有效掩盖基础设施老化带来的财务压力基础设施。实际上，新的，由开发人员构建的基础结构产生的税收收入将用于老化的基础结构的重建。只要增长持续下去，这就会起作用。但是有一天它会停止，然后我们希望街道和基础设施能够自我维持。郊区不是。它必须由联邦补贴来支撑。
是什么使它在财政上具有偿付能力？我猜有两种选择：提高税收或提高密度。
提高税收将为每个家庭每年至少增加几百美元（对于Lilycrest，每个家庭每年必须多支付206.52美元才能达到收支平衡）。当然，这可能还不够—我们确实需要对整个城市进行准确的核算，才能确定需要增加多少税费。
另一个选择是增加密度。但是，我们谈论的是这些地方的密度更高。看一看我计算过的每英亩居住单位，可以看出这些街道中的每条街道必须以当前的税率来偿还自己的密度。
下表显示了每英亩多少个住宅单位（DU / Ac），每条街道包含的平均地段宽度（平均地段宽度），以及其右侧的道路维护收入平衡。第一个表是现有条件。请注意，DU / Ac的范围为2.37至3.72，平均批量宽度的范围为48.74至88。现在查看第二个表中的DU / Ac和平均批量宽度列。已对这些金额进行了调整，以使所有余额均为正数。您可以看到，某些死胡同将需要高达每英亩16.29个住宅单位的密度才能达到收支平衡（Lilycrest是最大的住宅单位）。如果我们排除多户型开发，而只限于联排别墅型开发，则在福克斯兰大道上的地块宽度必须窄至14.4英尺。那是非常城市化的。供参考，这是一张12英尺宽的联排别墅的图片：
能够保持较低DU / Ac和批号宽度的街道（吉恩，罗斯，克里克赛德法院）是没有路缘石或人行道的街道。根据我的分析，似乎我们历来钟情于Gallatin的开发模式（每英亩大约3个住宅单位，拥有70至80英尺宽的地块）仅在有简单沥青的情况下才是溶剂（但几乎没有）没有路缘或人行道的道路。
对于具有人行道和路缘的Lilycrest之路，或具有人行道和路缘和檐沟的Foxland Boulevard，每英亩的密度必须大得多，街道上每批土地的宽度必须小得多。
以下是一些参考图片，可帮助您直观地了解正在讨论的更改。这就是Lilycrest现在的发展模式（每英亩居住单位为3.32 +/-，平均地段宽度为82.50 +/-英尺）：
为了在财政上具有偿付能力（为了在当前税制下产生的税收来支付目前由其组成的基础设施），Lilycrest的密度必须与美国国会山社区F街上的该街区大致相当。华盛顿特区（每英亩14.63 +/-住宅单位，平均地段宽度18 +/-英尺）：
现在，虽然我们看到许多新的总体规划开发中都有高密度的联排别墅区域，但与Gallatin中大多数人的习惯相比，还是有很大的不同。由于有很多人会选择Lilycrest当前的形式，并且说他们永远不会生活在DC示例之类的情况下，因此可能的短期解决方案可能是郊区使用税：细分的密度越小或距离越远，根据浮动比例，您支付的财产税附加费较高。这不是对郊区生活本身的惩罚，而是一项计划，以确保能够享受其中“好处”的人们为之付出代价。
最终，尽管如此，我认为高税率或使用费的包扎不会成为长期解决方案。强镇信息-增长应该是渐进的和有偿力的-正在受到关注。目前，我们正在对Gallatin进行全面计划的大修。紧凑型增长，减少蔓延，节省耕地以及更适合步行和混合使用的发展的呼声日益高涨。运气好的话，我们可以使用受“强镇”启发的分析方法，以强硬的财政事实支持这些观点。
注意：作者要感谢Gallatin财务部的Rachel Nichols；加拉丁工程部的Dewayne“ Buck” Rogers和PE的Nick Tuttle。 Gallatin计划部AICP的William McCord；以及Gallatin公共工程部的PE，RLS的Zach Wilkinson，他们在收集和解释本文中的许多原始数据方面提供了慷慨的帮助。
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AICP的达斯汀·沙恩（Dustin Shane）是一名城市规划师，对探索哲学，文化和城市建筑的交汇点感兴趣。他在placeandtheory.com上关于这些主题和其他主题的博客。他和妻子莫德（Maude）是纳什维尔（Nashville）和田纳西州中部（Middle Tennessee）的本地人，喜欢钓鱼，当地历史，房屋发现和烹饪。
