我们是否正处于另一场金融危机的边缘？

气候变化如何引发房价暴跌，就像2008年金融体系崩溃一样。

哈佛商学院金融系高级讲师约翰·马康伯（John Macomber）认为，我们可能正处于房价暴跌和随之而来的金融危机的边缘–这次是由于我们未能承认和应对气候变化所致。在电话采访和书面电子邮件交流中，他分享了他的推理以及即将上任的拜登政府为防止这种情况所做的工作。

多年来，您一直在警告美国的住房市场一直在忽略与气候变化相关的风险。您认为我们正在纠正吗？

是。气候变化造成的破坏加速的速度超过了许多人的预期。 2020年，美国发生了16次天气/气候灾害事件，每次损失超过10亿美元（甚至更大）。 2015年至2019年的此类事件的平均值为13.8次。 2020年之前40年的平均值为6.6。而且，我们看到的是几年前未曾预见到的风险。我们一直担心海平面上升带来的沿海洪灾，但在过去几年中，雨水和野火造成的巨大破坏也使河道洪灾有所增加。

除其他问题外，我们还没有面临一个棘手的问题：是否应该限制人们在这些地方建造或重建房屋，例如在加利福尼亚州，已经公认了几个世纪的自然防火走廊。取而代之的是，在加利福尼亚州，我们要求公用事业公司为这些危险地区的房屋供电，现在，该州要求保险公司以低于市场价格的价格更新消防政策。同样，在东海岸的部分地区，私人保险公司早已退出房主洪水风险市场，而是依靠国家洪水保险计划的州机构为保险业务提供了深度补贴的保费。

确实。它鼓励人们进行或维持面临比他们所意识到的更多危险的住房投资。目前，政府实体在维修或重建这些房屋时会承担这些风险的额外费用（顺便说一下，是使用其他财产所有者的税收收入）。

保险，维修和重建真正无法保险的房地产，通过记录在此风险定价缺口上的虚假信息，人为抬高了房价。在短期内，许多政党都将从支撑房价中受益，但是随着风险的增加和政府预算的进一步收紧，这种现金流失制度将无法承受。问题是它会慢慢解决还是很快解决。我担心的是突然间它突然响起，而且这种巨大的重置导致了房价的真正中断。

乐观的情况是，海平面逐渐升高或火灾略有增加，将导致房价逐渐下降（或相对缓慢的升值）。更广泛的系统有时间进行调整。

更令人担忧的是，保险费支持将突然枯竭，同时抵押贷款承销商将开始考虑这些风险的巨大危险。结果将导致随之而来的保险费的急剧增加，以及抵押贷款与价值比率的降低（最糟糕的是，完全没有能力购买火灾和洪水保险，或者无法为抵押贷款再融资）。这些地区的房价将暴跌。对于许多房主来说，财产资产是他们最大的资产。如果该资产的价值下降或什至变为负数（如果您的房屋欠款超过其风险调整后的价值），这将是一个真正的问题。

这种情况将导致第二次麻烦。大多数美国城市的收入大部分来自财产税。财产税与房屋和商业房地产的价值挂钩。如果房屋价值下降，那么财产税收入将下降而城市或城镇的支出却不会同时减少，因此，他们偿还市政债券的能力就会受到损害。这可能导致债券的评级被降级。这使城镇面临削减成本的压力，进而给政府服务带来其他压力。这也增加了他们的借贷成本，这两个因素都导致螺旋式下降。

连锁效应将是某些债券的评级和价值可能下降。税收优惠的固定收益工具（例如市政债券）是许多人的退休投资组合（以及许多保险公司的准备金）的重要组成部分。因此，我认为气候风险的这一方面触及每个人的钱包。

2008年住房价格的调整遍布整个金融体系。是否担心这种情况可能再次发生？

是。听到真正危险的放大来自复杂金融产品中的算法和风险转移，您不会感到惊讶。房主通过Allstate或Progressive等品牌公司购买财产/伤亡保险和火灾/洪水保险。但是这些公司通常不会保留所有风险承担损失事件的费用。特别是，如果一栋房子被烧毁，他们不介意承担责任，而收取的其他保险费可以弥补这笔费用。

但是，如果整个县或州的一部分遭受飓风的重创，他们将无法独自承担所有这些房屋的损失。他们通常会与另一层称为再保险公司的保险公司签约。这些公司包括瑞士再保险，慕尼黑再保险和通用再保险等大型但鲜为人知的公司。这些国际公司试图将风险敞口分布到全球以及龙卷风，飓风，地震，风和洪水等许多类别的危险中。

再保险公司除了分散风险外，还可以将一些风险分解为与保险挂钩的证券，其中包括有时被称为“巨灾债券”的天气衍生品。事件发生的可能性和事件的可能发生成本由几家专业公司评估，然后由金融投资者买卖，他们对您的特定房屋或城市的知识为零，对他们的兴趣为零，他们可以通过支付这些费用来接受以下风险：如果发生命名事件之一，则在固定的时间段内具有定义的性质。

这意味着我们处于一种情况，即谁在买卖风险，就离实际财产多步之遥。听起来有点熟？很难衡量这些工具在金融系统中的普及程度。

这听起来很像大规模杀伤性金融武器，例如2008年崩盘前交易的证券化工具。评级机构呢？他们在独立评估风险方面做得更好吗？

在这种情况下，评估与保险挂钩的证券的实体（以及大多数进行交易的再保险公司）都拥有专有的系统，可以评估更广泛的保险市场中的各种风险和风险。诸如RMS和AIR之类的模型不仅已经对洪水，地震和龙卷风风险进行了多年建模，而且还对诸如恐怖袭击和流行病之类的危险进行了建模。其他诸如Jupiter和427的重点是潜在的天气事件，如野火，洪水，海平面上升和干旱。

一个问题是输入意见不一致。至少在美国，关于现有洪水风险，甚至与海平面上升无关的共识，也没有在意未来的潜在上升。第二个担心是，关于如何对可能发生的事情建模还没有达成共识。第三点，也是我认为最令人不安的，是这些公司的预测是专有的。他们所服务的建模者和金融家比我更了解我的财产前景。我发现这种信息不对称令人担忧。谁会在这棒的短端出来？

穆迪（Moody's），标准普尔（S＆amp; P）和惠誉（Fitch）等著名的信用评级机构目前落后于趋势，因为它们倾向于关注财务比率，例如债务偿还率和贷款至价值。几十年来，房屋，市政建筑物和发电厂的自然灾害暴露是静态的，过去的损失历史对未来的损失提供了很好的指导。该指南不再可靠。调整后的思维过程也将需要在整个行业中传播，并且可能会像十年前一样，将许多AAA债券转变为BB +，并再次渗透到抵押品和掉期交易中-再次触动了许多不这样做的人住在问题地区附近的任何地方，甚至不要投资超过其401（k）。

第一步是开始透明地谈论美国人暴露于与气候有关的危险。除了一些例外，例如美联储最近的报告，几乎没有政府机构提到此问题。

这意味着要发布一套通用的影响预测。例如，FEMA有时被迫在政治压力下乐观地修改洪水地图。这需要结束。 FEMA正在利用“风险评级2.0”来进军，该评级旨在根据位置，附近的地质和水文特征以及房屋建设来更新了解房地产独特洪水风险的方法。除了经典的灾难恢复外，FEMA还在努力为防灾拨款。这是在正确的情况下引导资金的一种更为有效的方法，尤其是通过建筑弹性基础设施和社区（BRIC）计划。这是一个值得尝试的尝试，新一届政府应该全力支持。但是，这笔钱还不足以加强所有暴露在短期内的资产，更不用说长期了。

第二步是开始逐渐减少错误定价的洪水和火灾保险的扭曲影响。这不应该一次全部发生-当我们有很多其他顾虑时，我们不需要制造悬崖-而是应该在大约10年左右的时间内发生。房主应在正确了解实际生活风险的情况下，开始按照其正常生活节奏做出财产决定。联邦和州政府应缓慢退出洪水保险业务。

人们希望拜登团队认识到价格反正最终会到来–市场和大自然总是在最后整理价格。如果空气可以缓慢释放而不是一次全部释放，那将减少痛苦。

这种情况听起来很像《 The Big Short》。当前是否有投资者准备从这次即将发生的调整中获利？

是的，他们开始受到重视。但这一次对投资者来说有点复杂。目前尚不清楚您如何实际做空交易，因为没有市政债券的短期市场，也没有股票的住房（与2000年代中期空头投机者所面临的障碍相同）。

我看到投资者参与的三种主要方式。首先，对于像沃尔玛（Walmart）或黑石集团（Blackstone）这样的大型房地产所有者来说，现在包括一个短期和长期的洪水和火灾暴露模型很简单：您想拥有哪些房地产，而根据这个标准，您宁愿不拥有（除了所有其他过滤器）？如果他们有此信息，购房者和卖方也可以使用此过滤器。

其次，投资者可以在资产管理者之间进行选择。例如，如果您要管理自己的投资组合，是否可以根据您认为气候变化的暴露地点来分析三种不同的公寓房地产投资信托基金股票？一个明显的选择是离开佛罗里达，亚利桑那和加利福尼亚的部分地区，转向其他地方。

最后，这可能需要很长时间，但是如果在接下来的几十年中，由于海平面上升，大量人将从弗吉尼亚，阿拉巴马州或华盛顿流离失所，他们会去哪里？也许在附近的内陆地区-到里士满或奥兰多-也许可以说是德卢斯或罗切斯特，它们都拥有大量的住房，大量的基础设施，日益温和的气候以及可以使用世界上最大的淡水。位移一方面导致发展。

基础设施支出继续得到两党的支持。拜登政府能否鼓励基础设施改善对气候变化的抵御能力？我在想防波堤和防洪闸吗？

那是个好主意。这可能是两党的倡议。但是首先，该国需要就目标达成政治共识。基础设施投资的目标是什么？它是否可以改善许多美国人的生活质量？是否会增加该国某些地区的经济竞争力？为了保护一部分房主免遭火灾和洪水袭击？还是只是在国会选区散布钱？

对我来说，我们应该认为“以人为本”，而不是“花费优先”。一个关键的项目选择标准是如何使用最少的资源（最多的人是Buckmanster Fuller）来为大多数人带来最大的收益。在此原则下，如果要提高生活质量，我们应该首先投资满足当前健康需求的开发项目，例如弗林特或费城的水利工程。如果在Covid-19之后，支持性工作有所反弹，那就是城市的公共交通。

在那之后，是的，某些气候适应策略将在经济上淘汰，但并非全部。我在其他地方写过关于投资弹性的文章。有趣的是，海堤，防洪闸门和堤防在谈话中很受欢迎，但它们往往很昂贵，而且效果不佳。对于上面讨论的房屋风险，这不是捍卫数十万房屋数十年的现实方法。防波堤有助于风暴潮，但不能长期有效。如果地面是多孔的，随着时间的流逝，水会潜入海堤之下。它们也仅是最薄弱的一环，如果一个业主让他们的海堤崩溃，水也会打到所有邻居。其他减轻海平面上升的项目可能更具成本效益，特别是绿色（自然）基础设施，例如护堤，红树林和潮汐地区的植被补给，以及灰色（混凝土）基础设施，例如，提高建筑物，增加下水道排水装置，提高变电站，并在着火区建造防火设施。

最后，我希望该国（乃至世界）某些地区由于干旱，海平面上升，野火或洪水而导致人们无法生存。这种重新调整对于无法获得资本和难以获得信息的人（对受益于拥有资本和数据的人而言）可能是非常不公平的。它还具有前瞻性，管理良好和公平的潜力。我们越早面对这一现实，矫正工作就会越痛苦，越公平。