专家说，对数据中心的需求一直是今年美国商业房地产的一个亮点。 专注于数据中心的REIT在2020年上半年的回报率为19％

流行病加速了向数字工作和娱乐场所的转移，对商业房地产造成了严重破坏。但是专家说，它也为行业带来了一个令人惊讶的亮点：数据中心。

随着企业和消费者在一个日益紧密连接的世界中吞噬更多的数据，对基于云技术的依赖以及容纳硬件的大型块状建筑物为开发商和投资者创造了更多的机会。

Pacer交易所买卖基金部总裁Sean O'Hara表示：“我们的房屋已连接，汽车已连接，路灯和停车收费表已连接，并且这些连接中的每个连接都来回传递数据。” Financial，宾夕法尼亚州马尔文市的投资咨询公司。

随着5G和人工智能等新技术的广泛使用，提供数据存储的公司正在为更大的需求做准备。

Cyxtera首席执行官Nelson Fonseca表示：“在大流行中，我们的业务一直在增长。”该公司在美国拥有62个数据中心，在欧洲和亚洲的五个市场拥有该数据中心。 “实际上，它实际上加速了推动该行业发展的所有驱动因素。”

丰塞卡先生说，通常在中心租用空间以签订三年合同的Cyxtera正在寻找新市场。他说：“我们看到了全面的需求。” “我们进入2021年的管道甚至更大。”

房地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）数据中心解决方案组高级董事总经理帕特里克·林奇（Patrick Lynch）表示，现有消费者行为和劳动力​​趋势的加速推动公司要求更多数据空间。

他说：“诸如在家办公，在线购物以及分散的劳动力之类的事情都已经融入了该行业的发展势头。”

并已引起投资者注意。 “过去90天内，我们看到大型投资基金向该行业转移了巨大的资金，”房地产服务与投资公司JLL的高级副总裁兼技术解决方案成员Andy Cvengros说。

高盛在10月宣布对数据中心基础设施进行高达5亿美元的投资，而私募股权公司Blackstone和KKR最近也宣布了对数据中心的投资。

仲量联行（JLL）最近的一份报告显示，专注于数据中心的房地产投资信托基金在2020年上半年实现了19％的回报率，这是仅有的两个显示出增长的REIT部门之一。 （其他部门，工业部门的回报率仅为2％。）相比之下，酒店和度假村REIT的收益下降了49％，零售业的REIT下降了37％，办公空间下降了25％。

林奇说：“这已经不再是一个利基的房地产市场，这是公认的。”

全球最大的数据中心公司之一，Equinix美洲地区总裁乔恩·林（Jon Lin）说，数据中心已成为将人与企业相互连接以及与世界其他地区联系的数字基础架构的重要组成部分。

他说：“在很多方面，我们都是该数字基础设施的基础。”

该基础架构不再只是技术公司的权限。 2001年9月11日，恐怖袭击和2012年的桑迪飓风促使纽约各行各业的许多公司（例如金融和媒体）重新考虑其信息技术，以应对未来的灾难或破坏。现在，大流行引起的办公室关闭和远程工作安排正在刺激企业重新评估他们在哪里以及如何安置中枢神经系统。

投资研究公司CFRA Research的股票分析师Keith Snyder表示：“许多公司以前都已经开始使用基于云的服务，但由于封锁，它们不得不更快地迁移到基于云的服务。”

越来越多的企业使用云服务来管理其业务而不必购买，维护和更新硬件和软件，这也刺激了数据中心空间的需求。这些服务的许多提供者都希望在其客户的服务器附近设有电子前哨站。

此外，美国公司越来越多地采用人工智能和机器学习辅助的复杂数据分析，这需要更多的计算能力，这也占用了物理空间。

锡拉丘兹大学（Syracuse University）教授房地产和企业金融的副教授Milena Petrova说：“您认为数据是无形资产，但必须将数据存储在某个地方。”

她说，公司要分析的数据越多，就需要在服务器和存储空间上进行更多的投资。较大的公司可能有能力购买此类空间，但是对于许多其他公司而言，在一个将多个公司容纳在一个屋顶下的数据中心租用空间要便宜些。

存储提供商正试图通过提供灵活的大小和付款方式来使租赁变得尽可能容易。仲量联行的Cvengros先生说：“您可以去云端刷卡，并按需拥有数据中心空间。”

预计即将推出的5G蜂窝网络也将刺激对大规模计算和数据存储的需求。 Lynch先生说：“由于5G，我们将创建更多的数据。” “其中很大一部分将需要存储在某个地方。”

硅谷可能被誉为未来的光辉之地，但房地产专家说，数据中心正在全国各地建立。大多数位于主要都市区的郊区，包括亚特兰大，芝加哥，达拉斯-沃思堡，纽约和凤凰城。

选址的关键标准是靠近海底电缆群，这些海底电缆群可以发送和接收来自世界各地的数据。在美国，云的中央车站位于北弗吉尼亚。

Equinix的Lin先生说：“华盛顿特区以外的Ashburn地区是世界上最大的数据中心市场。” “从许多方面来看，它实际上是数字经济的枢纽。”

其他考虑因素包括土地成本和地方税。建设设施可以创造多达1,000个临时工作。完整的数据中心不需要大量的劳动力，但是工作通常是高薪的，因此城市和州通过提供税收优惠来激烈竞争这些发展。

鉴于对建筑物进行改造以满足要求所面临的挑战，例如将地板抬高到地基上方并运行强大的冷却系统以防止硬件过热，因此数据中心通常是新建的。

发电机和冷却组件的制造目的是在继续运行时进行维修，并且消耗大量能量。由于数据中心全天候工作，因此它们需要立即获得廉价，可靠的电源。

斯奈德说：“数据中心在功耗方面很饿。” “可靠的电力输送可能是选择位置的最重要因素之一。” 奥哈拉说：“这不是简单的房地产。” “这不是公寓。”