住房不能既是良好的投资，经济实惠

在城市天文台，我们经常使促进房屋的案件作为投资策略是一种冒险的命题。没有任何财务顾问将建议签订债务，以便在任何其他单一金融工具中储蓄的这种大规模部分 - 以及我们在几年前学到的，带来了大量风险。

更糟糕的是，风险不是随机：它最大地落在低收入，黑人和西班牙裔买家身上，他被赋予更糟糕的抵押条款，并且其社区更有可能看到低甚至下降的家庭价值，具有毁灭性对种族财富差距的影响。

但让我们把这一切放在一段时间。如果住房是低风险的，不能错过赌注，因为不断增长个人财富？这个世界看起来像什么？

好吧，为了让您的家为您提供真正的利润，它的价格需要比通货膨胀率更快地增加。让我们选择一些体面，但不是太疯狂 - 说，年增长2.5％，考虑到通货膨胀。因此，如果您购买了20万美元的房屋并在十年后销售，您将享受超过56,000美元的健康利润。

听起来不错？好吧，如果我告诉你这样的城市存在怎么办？如果我告诉过你，这是在美丽的自然环境中，山丘和海洋的景色？和蓬勃发展的经济？和很多有机产品？

也许你现在猜到了：不断增加的房价的仙境是旧金山。当研究员Eric Fischer返回在那里建造一个租赁价格数据库时，他发现租金持续约2.5％，净通货膨胀率约为60年。此Zillow数据表明，自1980年以来，旧金山所有者占用的家庭价格也在增长超过2.5％。

就像我说过十多年的那样，这使您可以获得超过25％的利润。但复合兴趣是一个令人惊叹的事情，这一点的财富建设越长，手中的房价越多。 1980年，Zillow的旧金山房价的房价指数约为310,000美元（2015年美元）。到2015年，经过35年的平均增长2.5％，房价超过75万美元。

现在，如果你关心的是财富建设，这将是奇妙的新闻。系统工作！ （尽管实际上，即使是这种玫瑰色的情景缺少一些皱纹：如果简要介绍，旧金山房地产价格在2000年代后期崩溃，如果您在2000年代中期购买并不得不卖出，则为2010年，你会造成巨大的损失。）

但这种财富建设是在一个愿意和能够支付当前的房屋所有者越来越荒谬的房屋钱的永无止境的新人。换句话说，换句话说，从年轻人到老年人的大规模的财富转移，就是那些年轻人变老的隐含承诺，将有新的年轻人愿意给予他们更多的钱。当然，随着价格上涨，唯一能够购买此Ponzi计划的年轻人是非常妥善的。因为我们不是在谈论股票，但房屋，“购买”这个庞氏计划“意味着”能够生活在旧金山。“

换句话说，可能是唯一比房屋企业不起作用的世界才能作为财富建设工具的世界，这是一个它确实作为财富建设工具的世界。

这也意味着美国住房政策 - 房屋的两个柱子作为财富建设和住房可负担性 - 从根本上达到了赔率。大多数情况下，美国住房政策通过悄悄地决定毕竟对负担性真正不关心这种矛盾，解决了这一矛盾。虽然低收入补贴住房别人的资金，但留出大量的金额，以通过抵押贷款利息和资本收益豁免等补贴来推广房屋，其中大部分是上层或上层家庭。

但即使是大量经济适用房的市场也表现出矛盾。由于至少在20世纪的下半年，绝大多数实际经济适用房是通过“过滤”创造的：即市场率住房的相对价格下降，或者其邻居经常失去社会地位由于种族变化。低收入的负担能力，它确实存在于住房市场的大部分符合可怕的投资。

并且在低收入人群确实找到了补贴，价格固定住房单位的范围内，这意味着它们不会建立任何财富，即使是他们的富裕，市场住房邻居所做的，增加财富不等式。

即使是社区土地信托，似乎是一种平衡财富建设/可负担性圈的方式，最终是失败的。社区土地信托通常为初始买家提供补贴或减少的价格所有权机会，并通过限制房屋的转售价格来确保长期负担能力。换句话说，CLT融资的家庭仍然是实惠的，因为它们限制了允许初始拥有者的财富才能捕获多少。结果是CLT融资的房屋只吸引那些无法购买家的人 - 这意味着CLTS中的低收入人民将比市场利率住房中的高收入人群更慢地建立财富，这是一个根本不平等 - 造成局面。

我们说我们希望住房便宜，我们希望家庭拥有成为一个巨大的金融投资。 直到我们意识到这两个目标是互斥的，我们将继续失败，并使反复对策的住房政策感到沮丧。 编辑注意：这项城市天文台评论是由Daniel Kay Hertz撰写的。 10月26日发布的版本包含对作者的引用不正确。 我们后悔错误。