通货膨胀风暴正在为美国住房市场来临

快速上升的住房成本有助于将通货膨胀推向13年。但政府统计学家追踪消费品价格的方式可能缺少最近几个月爆炸性的房价增长。

根据劳工统计局周四发布的月度周四发布的最新版本的最新版本，住房成本在4月至5月之间增长0.4％。与去年相比，租房者和房主相似的住房价格上涨2.2％。

总共，房价的上涨占10月份通胀总体上涨的一季度，反映了政府经济学家如何重量这一支出类别。

但如果这是2.2％的数字似乎是根据自己的购买或销售房屋的经验，这并不是一个惊喜。不是每个人都同意房价增长的速度。

其他数据表明，房价升值和租赁增长的速度要快得多，且超过该水平。

3月份案件 - 海运房价指数的最新报告表明，自2005年以来的最大增长率涨幅超过13％以上。

那么CPI如何计算住房？首先，住房单位本身不包括CPI市场篮子。

其次，租赁数据建立每六个月的价格如何变化。每月或双月地收集大多数其他CPI项目的计算。

“与大多数其他经济系列一样，CPI视为房屋单位作为资本（或投资）货物而不是作为消费物品，”劳工统计局表示。 “支出购买和改进房屋和其他住房单位是投资而不是消费。”

“租用住房住房的住所的成本是租金。对于业主占用的单位，庇护所的成本是所有者占用者如果他们租房的房屋必须支付的隐含租金，“它增加了。

政府Pollsters询问房主：“如果有人今天租用你的家，你认为每月，无家具和没有公用事业会租多少钱？”

他们询问租房人：“您的[家庭]的租赁费用是什么，包括车库和停车设施的任何额外费用？不包括当地，州或联邦机构的直接付款。这个封面是什么时间？“

“房价升值率并不类似于通货膨胀，”Title Insurance Company First American Financial Services FAF的首席​​经济学家Mark Fleming说。

开始，住房是一个非常基本的必要性。 “对避难所的需求不会消失 - 它只是移动，”弗莱明说。换句话说，如果航空公司的价格飙升7％，就像过去一个月一样，家庭可以反对那个夏天的逃亡。

当涉及到住房时，选择并不是那么简单。随着庇护所的成本增加，国家低收入住房联盟研究副总裁Andrew Aurand表示，它可以对“极低收入租房者的级联效应”。

来自Aurand的组织的研究表明，超过920万“极低的收入”租房者因住房成本负担，这意味着他们在庇护相关费用上花费了超过三分之一的收入。这些家庭中的许多家庭在住房上花费了50％，留下了其他购买的少量资金。

这些家庭的替代方案将在他们的头上失去屋顶。近年来，这已成为许多美国人的现实。特朗普政府发布的2019年研究估计，全国各地每晚睡超过500,000人，而许多长沙发冲浪或利用庇护所无与伦比的人。

与此同时，对于拥有自己的家园的人，购买物业与买单不一样，比如香蕉。拥有香蕉不会在长期的情况下在经济上受益，而您可以期待看到其价值增加并盈利。但房屋不是一种纯粹的投资资产 - 这是两者的混合。

由于实际的结构本身可能更值得升高，因为劳动力和木材的成本上升，而且因为人们认为它作为资本投资的价值也是如此。

因此，经济学家或政府统计日的升级房价的方式可能存在不匹配，以及对消费者的意思是什么意思。

“在价格上涨的市场环境中如此迅速地购买房屋，经济学家会说，全国家庭建设者协会首席经济学家罗伯特·迪茨（Robert Dietz）表示。 “但是对于买方来说，它代表了更高的生活成本。”

人们对大多数其他产品不同地体验通货膨胀率，这使得衡量挑战。

对于典型的房主，他们的住房成本可能在过去一年中没有太多变化。

“如果您有固定的抵押贷款，在您的家中，同年年，您的住所更改的生活费用是多少？不是很多，“弗莱明说。 “唯一一年多年来的税收和保险的唯一事情。”

即使有租房者，住房的价格也不会从一个月开始或更低。这就是为什么劳动统计局统计局比CPI篮子中的大多数其他物品更少收集住房数据。

对于租房和买家来说，当您的生活安排发生变化时，您遇到了不断变化的成本：当您搬到新的家中时，签署新的租约或再融资您的抵押贷款。

但美国人确实需要知道房屋成本上升或下降的程度 - 并非最少的是，因为住宅房地产构成了这一大部分的国家经济。

政府的消费者价格指数计算“占用租金” - 基本上，房主支付住房的金额而不是支付房东。

如果没有这样做，GDP实际上会堕落，Dietz说，“因为租房所支付的市场租赁的金钱突然消失。”

为弥合这一挑战，政府依赖调查数据，以生产租房和房主的住房成本估计。在租房的情况下，他们只是询问他们支付多少住房。

但业主并没有被问到他们的抵押贷款是什么 - 毕竟不是每个人都有抵押贷款。相反，这就是为什么他们被要求估计他们能够收取多少费用以租赁他们当前的家。

政府统计人定期调查同一伙伴们的美国人，以产生他们的发现和跟踪变化，以估计住房成本。

“房价普遍存在”的通货膨胀和[变化]，Kimc总裁兼私立房地产投资公司Kimc总裁兼首席投资官Jonathan Fellell表示。他补充说，房价上涨“在某些情况下超出了通货膨胀”。

然而，一些研究人员认为，这种方法也可以低估和/或避免识别住房市场发生的真正通胀。

Fannie Mae Fnma的新分析，+ 2.26％表明，当房价实际上上升时，通常存在滞后，当价格增长反映在消费者价格指数等通货膨胀报告中。

住房偏好和Covid-19大流行引起的需求的转变也使我们衡量通胀在住房市场中的效果的能力复杂化。

富裕的美国人，其中许多人突然发现自己能够远程工作，选择将主要城市移开到郊区的更大，更便宜的家，往往节省了这个过程中的钱。因此，Pricier社区的租金率下降。

但在更实惠的地区，租金实际上增加了。由于大流行而失去了工作的美国人赶紧找到更便宜的住房，推动楼宇最便宜的公寓和郊区的房屋租金。

这些效果开始消散，但将继续称为像消费者价格指数一样的官方措施，因为当时发生的时间滞后。

所以外壳迅速变得越来越贵吗？经济学家同意的答案是肯定的。第一个美国金融服务有自己的措施，真正的房价指数，这与美国人负担得起基于现行利率和家庭收入的物业的能力将标称价格收益相比。

弗莱明说，在2018年至2020年之间与2020年初，真正的房价指数正在下降，因为美国人的购买力速度升高，弗莱明说。不再是这种情况。

“通货紧缩变成了通货膨胀，而不是因为利率已经上涨 - 他们只上涨了一点点 - 但由于房价只是疯狂，”弗莱明说。

房价上涨的原因如此之快，相当简单。经济衰退巨大后，家庭建筑活动都除了建筑行业恢复时，所有人都达到了一个停滞不前。

因此，新房建设并没有与人口增长和新家庭的形成保持步伐。

这让房地产市场带来严重短缺，就像千禧一代开始结婚并拥有孩子 - 现场购买兴趣的传统标志。

随着大流行，遥控工作和低利率的转变只会加剧了事物。

解决住房失控通货膨胀的主要解决方案将是建造更多的家园 - 而不是完成的东西。 “我们面临在住宅建筑行业供应方面的一些挑战将持续到2022年，”Dietz说。

这些挑战从木材高成本到缺乏技术工人来完成建筑项目的挑战。另一个因素：全国各地的分区规定防止在许多城市建设更密集的住房，在此过程中有效地提高房价和租金。

最后，单独的新家庭建筑不会让所有美国人更容易。由于成本高，建设者更容易构建更昂贵的房屋，即使需求和竞争对入门级属性最强。

随着时间的推移，房地产市场底层中增加的浓度正在推动那些最不起的人的价格。 “有这个论点，如果你只是建立更多的供应来满足需求，它将最终有助于极低和极低的收入租房者，”Aurand说。 “但市场不会充分服务，主要是极低的收入租房。”