加州经济适用房比豪华房贵

当开发商金格·希茨克(Ginger Hitzke)第一次提出在索拉纳海滩(Solana Beach)的一个停车场上建造一个经济适用房综合体时，她设想为低收入家庭和成年人建造18套新住房，每套公寓的成本为41.4万美元。

十多年后，她的项目规模缩小了近一半，成本增加了一倍多。

珍珠公寓的每套公寓价格为110万美元，是该州最昂贵的保障性住房项目，可能也是全国最昂贵的保障性住房项目。这也是一个令人震惊的例子，说明在越来越多的加州人需要住房的时候，政治、经济和官僚力量是如何汇聚在一起，推高此类住房的成本的。

加州在为低收入居民建造政府补贴公寓楼的成本方面处于全国领先地位。“纽约时报”对州政府数据的分析发现，公寓的平均价格约为50万美元。在过去的十年中，经通胀调整后的价格上涨了26%。

臭名昭著的高地价和不断上涨的建筑材料成本是部分原因。但泰晤士报发现，州和地方政府控制范围内的众多因素也是罪魁祸首，包括邻居的反对，以及迫使开发商满足劳工和环境标准的规定，这些标准往往超过豪华公寓的要求。

所有这些都使加州缓解无家可归和负担得起的住房危机的努力复杂化，原因是低收入家庭缺少130万套住房，天价租金和与之相匹配的贫困率。

由于冠状病毒大流行已经导致大量失业，特别是在低薪的酒店业和服务业，专家认为，对经济适用房的需求只会增长。经济破坏也可能严重抑制政府税收，使可用于资助新建设的资金减少。

加州大学伯克利分校特纳住房创新中心(Terner Center For Housing Innovation)的教师研究顾问卡罗琳娜·里德(Carolina Reid)表示，这加大了加州全面改革低收入住房建设方式的压力。里德是一项关于低收入住房建设成本的新研究的作者。

里德说：“从城市到开发商再到建筑工人，片中的每一个演员都将在未来几年面临冠状病毒的压力。”“这场公共卫生危机给我们已经需要的改革增加了更多的紧迫性。”

近年来，加州各地的选民已经批准了数十亿美元为低收入家庭和无家可归者建造住房。但这些计划往往未能达到公众的预期，因为这数十亿美元建造的公寓越来越少。

除了珍珠酒店，时报还发现加州的六个保障性住房开发项目-都位于旧金山湾区-也已经超过了每套公寓的建造费用90万美元。其中一半在去年开业，其余的正在建设中。

建筑成本也在远离海岸的地方飙升。帝国郡是该州最贫穷的县之一，在过去的十年里，这一成本攀升了70%。在弗雷斯诺县，经济适用房的平均价格翻了一番，达到每套37.6万美元，比中位数的独户住宅高出三分之一。

事实上，加州大学伯克利分校(UC Berkeley)的另一项研究发现，加州开发商为建造经济适用房所支付的费用，高于他们为更广泛的人群建造市价住房所支付的费用。根据美国政府问责局最近的一份报告，加州是美国建筑成本最高的地方，该报告将加州与纽约市和其他10个城市和州进行了比较。时报发现，如果这里的建筑和其他地方一样便宜，2011年至2015年间，可能会有大约1.2万个低收入家庭获得住房。

为什么这些房子的建造成本如此之高？原因之一是法规要求开发商支付建筑工人工会级别的工资。另一个是加州错综复杂的融资过程，这迫使开发商在12个不同的融资项目中导航，这些项目由五个独立的部门控制，权力由州长和州财政部长划分。

开发商还必须安抚地方政府，地方政府经常通过坚持减少公寓和增加停车位来降低项目的经济可行性。这种情况发生在富裕的圣地亚哥县飞地索拉纳海滩(Solana Beach)，珍珠酒店在那里从18套公寓削减到10套，批准需要一个有53个停车位的地下车库。

累积的结果是，数百万加州人无法找到负担得起的住所。

珍珠号的传奇故事始于30年前索拉纳海滩一家破旧的汽车旅馆。米格尔·扎莫拉(Miguel Zamora)与妻子和四个孩子住在汽车旅馆里，他记得热水来来去去，屋顶漏水，厕所泛滥。房间里到处都是蟑螂、跳蚤和老鼠。

萨莫拉在建筑业工作，是一名洗碗工和园丁，他说：“一切都是泥土。”“它甚至还没有铺好。”

1992年，索拉纳海滩市政府对该汽车旅馆位于比佛利山的老板提起刑事诉讼。作为和解的一部分，该市拆除了汽车旅馆，但同意在1999年之前为萨莫拉的家人和其他六名居民提供新的负担得起的住房。

萨莫拉和其他人还收到了联邦住房援助券，这帮助他在距离旧汽车旅馆5英里的地方找到了一套公寓。他的家人在过去的20年里一直住在那里，但他们从未收到的公寓仍然压在他的心头。

如果珍珠酒店或其他低收入住房在这座城市建成，萨莫拉有权首先搬进来。他渴望将他的大家庭聚集在一个更有家的感觉的地方。

67岁的萨莫拉说：“我想要享受我的孙子孙女。”“因为分开很难。”

尽管提供经济适用房的最后期限是1999年，但索拉纳海滩的领导人又花了近10年的时间才迈出了要求开发商推销项目的第一步。

希兹克提议在一个2万平方英尺的公共停车场上建造珍珠酒店，该停车场位于旧汽车旅馆所在街区的悬崖边，还有一个海滩接入点。这18套公寓包括足够的三居室和四居室单元，可以容纳萨莫拉的家人和其他有权获得新住房的人。

居民和公众将支付地下车库的停车费，这将有助于为该项目提供资金，就像从一家小杂货店租用一样。珍珠酒店每套公寓的建造成本为41.4万美元。

市政府官员很感兴趣，但知道这个想法会给索拉纳海滩的1.3万名居民带来问题。这个社区的家庭年收入中位数超过10万美元。停车场坐落在黄金地段，由白色围栏与分时租赁隔开。穿过一条绿树成荫的街道，是一座三层的共管公寓综合体，那里的一套两居室单元最近以120万美元的价格售出。

在与市政府进行了一年的谈判后，希兹克同意将珍珠酒店缩小到10套公寓，并允许公众免费停车在这个53个停车位的车库里。重新设计将该项目的价格提高到每套公寓略低于60万美元。

在这一点上，2010年，希兹克和市政府官员准备向索拉纳海滩的居民揭开珍珠的面纱。事情进行得不太顺利。

“低收入人群倾向于拥有年久失修的汽车和骑摩托车，这增加了晚上8点熄灯的噪音。”邻近的共管公寓业主玛丽莲·里纳尔迪(Marylyn Rinaldi)在2011年写给市议会的一封信中写道，这封信后来在一起针对该项目的诉讼中被引用。

Rinaldi和其他人说，经济适用房不属于他们的社区，并充斥着议会的抱怨。

绝大多数住房是由政府补贴的。事实上，在加州和美国各地，低收入租房者的收入远远低于房主，房主可以对抵押贷款支付的利息进行减税。

尽管如此，联邦和州政府每年仍在负担得起的租赁住房上花费数十亿美元。它的主要融资方式是税收抵免，这将减少银行和其他大型投资者在帮助支付住房项目时欠美国国税局和国库的金额。在洛杉矶，一个四口之家的年收入必须不超过62,640美元，才有资格获得为收入低于该地区收入中位数60%的人建造的住房。反过来，该家庭每月最多支付1410美元购买一套两居室公寓。

许多大州只有一个部门发放经济适用房资金。加州有五个。这些部门向不同的民选官员报告，没有人负责监督整个系统。

州长加文·纽瑟姆(Gavin Newsom)以艰辛的方式吸取了这一教训。去年，他发布了一项行政命令，旨在通过提供国有土地进行开发，加快建设，降低保障性住房的成本。

首批利用的项目之一是提议在萨克拉门托市中心建立56个小工作室。但两个月前，一个为经济适用房提供债券融资的部门-一个由财政部控制的部门，而不是纽瑟姆-拒绝了对该项目的资助。它现在处于不确定状态。

开发商必须提交一系列申请才能获得十几个不同的融资项目，这些项目就像债券融资部门一样，有自己的法规来决定哪些项目获胜。更令人困惑的是，有三个独立的项目来资助无家可归者的住房，其中四个是针对公共交通附近的经济适用房-每个项目都有不同的规则。

为了赢得州政府的资金，开发商往往首先必须从当地运营的保障性住房项目和债券措施中获得资金-比如洛杉矶的HHH无家可归者住房债券提案-这些项目都有自己的规定。

对于开发商来说，拼凑多个收入来源的过程代价高昂。泰晤士报发现，每增加一个资金来源，每个单位的平均成本就会增加6000美元以上。

融资需求的数量导致开发商聘请顾问、律师和合规官员。美国GAO的研究发现，加州保障性住房项目14%的价格由这些类型的行政成本组成-这是全国最高的，超过了开发商在土地上的支出。

加州住房伙伴关系公司(California Housing Partnership Corp.)总裁马特·施瓦茨(Matt Schwartz)说，因此，项目积压了很多。该公司帮助开发商获得融资。

施瓦茨说：“我们办公室里所有这些应用程序的工作人员都快疯了。”“我们跟不上工作量。”

该州不堪重负，以至于在去年夏天的一次公开会议上，财政部的一名高级代表承认，他最近发现办公室里堆放着成堆的文件，因为工作人员无法足够快地处理这些文件。

纽瑟姆承诺今年将领导一项努力，简化开发商获得州政府资金购买保障性住房的方式。

“我受够了TCAC和CDLAC、OPR、CalVet、HCD和CalHFA，”这位州长说，并在1月份公布他的预算提案时，提到了参与融资项目的部门的名字。“你们六个人听得懂我刚才说的话。其他人都不知道。这就是问题所在。“。

2014年春季，索拉纳海滩市议会在长达四个小时的会议结束时最终批准了珍珠号。

几乎立刻，街对面的公寓建筑群协会就提起诉讼，辩称该市不能在这块土地上建造住房，因为地契要求它必须是停车场。共管公寓协会输掉了官司和上诉，但花了两年半的时间才解决。

之后，希茨克得以从州政府获得一些税收抵免，但法律上的拖延给她带来了一个新的挑战：建筑成本。

自该项目获批以来的六年里，每套公寓价格上涨了62%，她几乎将其全部归因于劳动力和材料。总体而言，加州大学伯克利分校的研究发现，在此期间，加州保障性住房项目的成本上涨了30%。

由于每套公寓的建设成本为110万美元，希兹克一直无法找到足够的州和地方资金来破土动工。州和地方政府拒绝给她仍然需要的100万美元。邻居们从未停止过与开发项目的斗争。

欧内斯特·库尔夏特(Ernest Kurschat)是明珠酒店提议选址旁边的一家分时度假酒店的居民，他在2018年写信反对该项目，猜测大楼内的零售空间将成为“低收入住房的食品券办公室”。

索拉纳海滩的领导人继续支持珍珠酒店，然而，他们认为，在一个房屋价值中值为140万美元的社区，大部分建筑成本是不可避免的。

希兹克说，如果不包括大型地下停车库，她将有足够的资金建设这个开发项目，它距离一个主要的通勤火车站不到一英里。

但市议员大卫·齐托(David Zito)为车库进行了辩护。他说，即使索拉纳海滩在法律上被允许取消停车，这座城市也“在道德上、道义上有义务”因为“居住和谐”而更换它。这与他认为珍珠的高度应该与周围社区相适应的原因是相同的-这样它就不会让人想起臭名昭著的高层公共住房。

“你开始谈论完全负担得起的大项目，人们开始考虑‘项目’，对吗？就像芝加哥的卡布里尼-格林(Cabrini-Green)之类的，“齐托说，他是唯一一位投票批准珍珠号的民选官员，目前仍在议会任职。“然后，这就变成了一场完全不同的讨论。”

去年，旧金山湾区城市阿拉米达开设了Everett Commons，这是一个低收入开发项目，为20个家庭提供住房，每套公寓的建造成本为94.7万美元。该项目没有面临与珍珠号同等程度的反对。但在Everett Commons批准之前的十年里，拟建公寓的数量从36套减少到了20套。

约翰·诺克斯·怀特(John Knox White)在计划委员会任职期间曾投票支持埃弗雷特·康姆斯(Everett Commons)，现在是市议会议员。他说，他对该市对被迫离开阿拉米达的低收入家庭重视程度太低表示遗憾。

他说，这是一个“为与政治进程有关的人提供了过多和不适当的发言权和影响力”的制度。“谁在说话，谁在听，都很倾斜，而且偏向有土地、有财产的人.”

即使州官员能够精简官僚机构，地方官员能够抵御邻居的反对，加州高房价的其他驱动因素仍然与民主党关键选民所支持的目标有关：工会和环保人士。

许多州和地方的资助项目要求低收入住房开发商向建筑工人支付工会水平的工资。例如，在洛杉矶，这些规定要求开发商支付水管工每小时51美元的工资，而该地区的水管工每小时工资中位数为24美元。

加州大学伯克利分校的报告发现，支付工会水平工资的项目每套公寓的成本可能会增加5万美元。“纽约时报”的一项分析发现了类似的趋势。

加州劳工领袖引用了其他研究，包括他们自己的研究，结论是成本影响要低得多。除此之外，他们认为建筑工人在建造低收入住房时应该赚足够的钱，这样他们自己就不需要低收入住房了。州议员经常重复这一论点。

为了有最好的机会赢得税收抵免资金，低收入住房开发商还必须将他们的项目建设到超过国家对新建豪华公寓开发商的要求的环境标准。这包括他们的大部分电力使用太阳能，或者向LEED或其他第三方认证他们的能效。

非营利开发商Mercy Housing的高级副总裁道格·舒梅克(Doug Shoemaker)表示，国家资助的经济适用房应该是“世界上最优越、最节能的建筑”。“我不确定最后一点好处是否真的值得为此付出代价。”

加州大学伯克利分校的研究发现，按照更严格的环境标准建造的项目，每套公寓的成本比不符合标准的项目高出1.7万美元。

珍珠的资金要求要求该建筑获得LEED认证，并要求Hitzke为建筑工人支付工会水平的工资。最初的预算留出了盈利的空间。但早在2013年，希茨克就意识到她不会从这笔交易中赚到任何钱。

去年12月，该州通知她，由于该项目尚未破土动工，计划取消对她的资助。一个月前，希茨克会见了市政府官员，告诉他们她想退出她的开发协议。

希兹克说：“我很高兴能做完这件事。”“它除了杀了我什么也没做。但同时，我也尽我所能把这件事做好。“。

与此同时，萨莫拉和他的家人仍在五英里外的公寓里等待。这些天，当他开车经过他的旧社区时，他只感到失望。