破产的美国零售商利用破产来破坏数以千计的租约

一名戴着防护面罩的行人走过一家被木板封住的J.Crew Group Inc.。美国华盛顿特区第14街的商店，2020年4月16日(星期四)。周三，市长穆里尔·鲍瑟(Muriel Bowser)宣布将非必要业务的关闭延长至原定4月24日之后的5月15日。，彭博社。

彭博社(Bloomberg)--随着大流行加剧了美国零售商的困境，J.Crew集团(J.Crew Group Inc.)的公司。对于安·泰勒的所有者来说，他们正在利用破产法第11章的破产申请，迅速摆脱昂贵的长期租约，关闭数千家门店。

通过寻求法院保护，像内曼·马库斯集团(Neiman Marcus Group Inc.)这样的公司。而男装的母公司避免了与个别房东进行旷日持久的谈判的头疼问题。但这些举措可能会颠覆大片房地产市场和5000亿美元的商业抵押贷款支持证券市场。

前破产法官、现在是奥特堡律师事务所(Otterburg PC)合伙人的梅勒妮·西加诺夫斯基(Melanie Cyganowski)表示：“这现在是黑字法--债务人可以把房东塞进去。”“如果这变成一场零售商拒绝租约的海啸，将会引发另一部分沧桑巨变--房东持有的抵押贷款。”

像J.C.Penney Co.和Brooks Brothers Group Inc.这样破产的公司。看看丢弃租约，房东已经感受到了后果。CBL&Amp；Associates Properties Inc.在美国拥有100多个购物中心，在租金收入陷入困境后，该公司正在准备自己的破产申请。根据研究公司Trepp的数据，7月份捆绑到CMBS中的零售房地产贷款中有16%拖欠。

彭博社(Bloomberg)汇编的数据显示，今年至少有25家主要零售商申请破产。最新加入的公司包括男装和乔斯的所有者Tailed Brands Inc.。答：银行(Bank)正寻求关闭其1200多家门店中的约三分之一，洛德·安培·泰勒(Lord&Amp；Taylor)的母公司Le Tote表示，可能会关闭百货商店剩余的所有门店。

为房东工作的罗宾逊·布罗格·莱因旺律师事务所(Robinson Brog Leinwand Greene Genovese&；Gluck P.C.Ringel)负责商业融资和重组业务的联席主席弗雷德·林格尔(Fred Ringel)说，“这既经济又高效，而且能让零售商迅速理顺业务。”他说，他现在比以往任何时候都更忙于重新谈判租约，在某些情况下，他还会说服租户放弃取消订单，按修改后的条款入住。

以维生素零售商GNC控股公司为例。它在全国经营着数百家门店，大部分在露天购物中心。法庭记录显示，自6月份申请破产以来，GNC已要求拒绝至少500份租约，以及50多份特许经营协议和转租。

与此同时，查克·E·芝士(Chuck E.Cheese)的母公司CEC娱乐公司(CEC Entertainment Inc.)在6月份申请破产后，正在与房东进行谈判。该公司本周获得法院批准，在评估希望保留哪些地点时推迟支付租金。

西班牙零售商Desigual的美国子公司表示，在努力从房东那里获得租金减免后，该公司被迫提交申请。该公司的一名代表在法庭文件中表示：“不幸的是，杜莎在让房东认识到新的现实方面收效甚微，即大多数租户--特别是零售业租户--无力支付新冠肺炎之前的租金，”该公司的一名代表在法庭文件中表示。

反过来，房东也有自己的抵押贷款要担心，这些抵押贷款也是以大流行前关于租金收取的假设为担保的。在这种压力下，巴里·斯特恩利赫特(Barry Sternlicht)的喜达屋资本集团(Starwood Capital Group)未能偿还与五个购物中心相关的证券化债务，萨克斯的所有者哈德逊湾公司(Hudson‘s Bay Co.)也跳过了某些CMBS的到期利息。根据Trepp的数据，捆绑在债券中的零售抵押贷款违约率从1月份的3.8%攀升至7月份的16%。

一些零售商可以在不申请破产的情况下制定租金减免和其他租赁修改，包括终止。然而，希尔科房地产公司(Hilco Real Estate)执行副总裁纳文·纳格拉尼(Navin Nagrani)表示，在法庭程序之外谈判数百笔交易可能是具有挑战性的，特别是对于可能有数百名房东要打交道的大型零售连锁店来说。

破产将权力从房东转到租户手中。零售商可以合法地在法庭上拒绝一批租约，有时让建筑物所有者只收取几分钱。公司还可以将有利的合同出售给其他方，以帮助偿还债权人。

“有时破产是摆脱这些租约的最有利方式，”Nagrani说。

根据CoreSight Research的数据，预计到2020年，美国将有多达2.5万家门店关闭，其中大部分位于购物中心。百货商店和时尚精品店被视为最濒危的。

根据房地产研究公司Green Street Advisors 4月份的一份报告，到2021年底，超过一半的购物中心百货商店可能会永久关闭。J.C.Penney上个月表示，将关闭150多家门店，而Neiman Marcus计划退出纽约哈德逊庭院(Hudson Yards)的开发项目，并关闭其他三家美国门店。

高纬物业(Cushman&；Wakefield)美国零售业研究主管加里克·布朗(Garrick Brown)表示，迄今为止的关闭只是“冰山一角”。他说，在接下来的两年里，至少有12亿平方英尺(占已经入驻的商店地产的10%)将空置。“最坏的情况是，这个数字可能会翻一番。”