一个无休止的一次性建筑行业是如何拖累我们的社会的

这篇文章是探索美国房地产危机根源的系列文章的一部分，以及私营和公共部门的合作如何绘制出一条不同的道路。

2018年年中，我们会见了华盛顿州州长杰伊·英斯利，讨论了太平洋西北部地区对保障性住房的永不满足的需求。我们带他参观了Blokable在华盛顿州温哥华的原型工厂，并分享了我们的研发工作，以重新想象住房是如何建造的。之后，我们开着租来的日产Maxima去了西雅图，大声想知道在车道上从零开始建造我们租来的汽车要花多少钱--今天几乎所有的住房都是这样建造的。

我们必须设计、设计和制造汽车的所有系统和部件，指定和采购材料，确定监管要求，并与不同的机构合作测试我们的系统并签署安全和环境要求，创建一套工程图纸来跟踪建造，订购完成组装所需的设备，并雇佣至少一个小组人员将汽车组装在一起。一辆零售价略低于3.5万美元的汽车将花费数千万美元制造，而且无法保证质量和可靠性。

每次一个新的住宅房地产项目出现在景观上，都是一个定制的过程，可能直接涉及数百人，包括开发商和总承包商，各种建筑师和工程师，以及为该项目提供资金的投资者。对于这一过程中的每个参与者来说，唯一的目标是从那块特定的泥土中榨取利润，他们的利润受到土地价值、适用的建筑法规以及当时的劳动力和资本成本的限制。

这种一次性做法的结果是项目成本飙升，使得美国许多地区的大多数人根本负担不起住房。传统的住房开发每次都像堆雪花一样。如果旧金山市中心空置的豪华共管公寓大楼供过于求有任何迹象的话，那么这些雪花项目中的许多确实一落地就会融化。

这种一次性的发展方式是如何形成的？从烤箱到立体声音响，所有东西都曾是笨重的原型，作为一次性产品在最终使用的同一地点制造。随着时间的推移，随着创新、标准化和市场需求的发展，它们演变成了产品。在汽车和航空工业的早期，原型和项目的建造成本很高，产生的结果质量很低，在最基本的功能上与目前的市场产品相似：它们可以驾驶和飞行。早期的汽车和飞机原型既不安全又昂贵。但通过在产品设计、工程、原型和制造方面的投资，这些原型最终演变成了产品。日益稳定的设计和规格实现了更高的标准化、可重复性和大规模生产，从而降低了成本、提高了质量和扩大了分销范围。

再加上明确的市场需求，这种标准化导致了整个行业的形成，包括修建道路和机场、制造轮胎、根据联邦指导方针测试安全等等。如果你参观底特律和西雅图周围的汽车和航空制造中心，你会发现充满活力的供应链在竞争业务和投资创新，以提供更好的产品和服务。不断改进发动机、座椅、挡风玻璃和浴室。所有这些活动都创造了不断改进的产品和激烈的性能、质量和价格竞争。

如果我们将汽车和航空行业的产品制造与我们建造住房的方式进行比较-无论是附属住宅单元(ADU)、独栋住宅、多户公寓楼还是高层建筑-过程中的步骤基本上是相同的。为了简化住房开发过程，让我们假设土地是有权的，没有环境缓解问题，融资是有保障的，开发不会受到监管机构或当地市议会的反对。怎样才能造出一片雪花呢？

让我们从开发人员的角度看一下流程中绝对最少的步骤。一般而言，开发商确定并捆绑场地，进行初步场地审查和与受影响各方的讨论，管理场地的权利、融资和项目审批流程，监督所有建筑并拥有该项目，以及他们带来的任何股权投资者为交易融资。就建筑过程本身而言，开发商将与建筑师合作进行场地体量和设计，以满足预期的计划-单元、平面图、公共空间、创收空间和非创收空间的组合-以及建筑和场地的代码要求。一旦基本架构就位，项目将交给工程师，工程师通常是具有独立合同、成本、监管监督和责任的独立公司，以指定结构工程、MEP(机械、电气、管道)以及现场和非现场工程。

初始设计和工程完成后，开发商将一套施工图纸发送给总承包商(GC)进行最终定价。GC将采用规范并制定时间表和预算，以确定他们打算自己完成多少工作(自行完成)，以及他们将把多少工作外包给分包商(SUB)。GC将在现场监督建造这个定制设计和工程项目所需的所有工作，包括土建、地基、拉力设施、框架、粗糙和防水、壁板和覆层、屋顶、窗户和门、MEP、油漆和装饰、固定装置和饰面，以及最终的入住证。重要的是要注意，在这个阶段，GC的报价只是一个估计。我们还没有建造任何东西。

有了批准的图纸、融资、预算和时间表，开发人员就可以开始雪花建筑了。上面列出的每一步都必须由相应的专家来完成，按时完成工作与其说是一门科学，不如说是一门艺术。每个承包商和分包商都有自己的合同义务、风险和责任。拿到入住证意味着开发商已经通过了这一过程，现在可以引入买家或租户来开始偿还数十年的债务，这些债务是为建设融资而担保的。“当开发商转移到下一个项目时，所有步骤都必须再次执行，无一例外。”完工的项目可能很漂亮，也可能节能，或者可以持续100年，但它仍然是一次性的。

所有这些工作每次都是为每个项目完成的，无论大小如何。房子或公寓并不比汽车或飞机更复杂，虽然个别地点和房地产的独特属性确实增加了可重复性的挑战，但将建筑与泥土脱钩是可能的。

我们不能对新建住房的建筑成本继续攀升感到惊讶。建造经济适用房的成本更高，我们不能感到惊讶。然而，我们仍然耸耸肩，说：“事情就是这样。”我们在问题的边缘挖掘，通过在大宗商品中寻找成本节约，劳动力工资过低，在质量和性能上偷工减料，以及在离工作和社区越来越远的更便宜的土地上建设，来寻找废料。

房屋发展已经过时，唯一受惠的是地产发展和建筑业，他们其实有充分的诱因限制供应。我们正在一次又一次地制造烤箱、立体声、汽车和飞机的第一版，在一个长期得不到充分服务的房地产市场。未能建造足够的住房会对健康、教育和机会产生代际影响。

一定有更好的办法。我们必须重新设想房地产市场，把它建得更好。关于这一点的更多信息将在我们的下一篇帖子中介绍。