建筑成本对房价有多重要？
本通讯的目标之一是找出提高建筑生产率和降低建筑成本的方法，尤其是住宅建筑（即：住房）——如果你能降低建筑成本，住房成本也会下降。大约15-18%的美国GDP用于住房成本（包括抵押贷款、租金和新房建设），而用于住房的收入比例与收入成反比，因此能够降低与住房相关的成本将带来巨大的好处。
但在互联网这个小角落之外，人们对建筑成本作为住房成本驱动因素的关注相对较少。相反，关于住房成本的讨论往往集中在我们可能称之为“价格扭曲”的问题上，即分区规则、高度上限、繁重的许可要求和其他政策决定导致的住房成本增加[0]。这些因素是城市经济学家以及布鲁金斯、尼斯卡南和伊姆比运动等政策倡导者的主要关注点。在《纽约时报》、《华尔街日报》和《大西洋月刊》等主要媒体（以及《在建工程》等小型出版物）的住房讨论中，他们也相当重要
我怀疑这至少部分是因为这样的事实，像旧金山和纽约这样的城市地区，对主要媒体（1）所讨论的问题有着不成比例的巨大影响，既有极高的住房成本，也有限制住房建设的极其严格的建筑政策。
这并不一定是不合理的——供应限制是一个有明确解决方案的问题（让人们建造更多的房屋！），从理论上讲，这是一个解决方案，可以通过吸引合适的人关注和讨论来实现。因此，围绕住房成本的媒体讨论将焦点放在这些问题上是有意义的——你无法通过在《纽约时报》上写一篇专栏文章来降低建筑成本，但这可能有助于SB9获得通过。但因为它是谈话的核心，所以很容易产生这样的想法：政策决定是影响住房成本的主要因素，而（隐含的）建筑成本并不那么重要。因此，有必要深入探讨影响房价的一些因素，以及建筑成本如何与之相适应。
我们可以把住房看作是一块土地和一座建筑（加上其他改进）的集合体。因此，我们可以将住房成本分解为a）建造结构的成本，以及b）其所在土地的成本[2]。对于单户住宅，这种细分通常是通过购买一套房子的价格，然后减去（折旧后的）建筑成本来完成的，通常通过使用RS均值或类似的建筑成本数据来确定[3]。剩下的是土地本身的价值。当使用这种成本分解方法时，除了会增加建筑成本的价格扭曲（我们将关注这一点）之外，由于对可建房屋数量的限制而导致的价格扭曲将表现为土地价格的上涨，假设你保持每地块的房屋数量不变（稍后将对此进行详细介绍）
一种思考方式是，土地也是一个捆绑包，由“享乐”或消费部分（人们从拥有土地本身获得的价值）和“许可证”组成，允许你在其上建造一定数量的住房。一般来说，土地的享乐价值相当低——2000年初，埃德·格雷泽（Ed Glaeser）计算了21个地铁区域的享乐价值（通过分析房价销售和估计更多地块对房屋价值的增加），他发现其中16个区域的享乐价值低于（经通胀调整的）每平方英尺1.50美元，或者，对于约8000平方英尺的中位数地块面积，低于12000美元（尽管我们应该谨慎地对这个享乐价值进行简单的通胀调整[4]）相比之下，2020年的新房售价中值约为33万美元。
波士顿一项类似的单户住宅研究发现，平均地块的土地享乐价值仅为11200美元，而平均房价为45万美元。
相比之下，许可证通常非常有价值，尤其是如果许可机构限制了它发出的许可证数量[5]。例如，在之前的研究中，格莱泽计算了旧金山的单户住宅用地的享乐价值，每平方英尺4.10美元（最高的是任何地铁检查），或者当时的平均地段大小大约10000美元。相比之下，“分区税”部分（由于各种建筑和供应限制而产生的成本部分）的定价约为22万美元——换句话说，超过95%的土地价值（以及超过一半的房屋价格）是由于被允许在其上建造[6]。
类似地，多户型开发商告诉我，他们通常会根据允许在土地上建造多少套住房来评估土地的价值。增加你被允许建造的住房单元的数量（比如，通过重新规划），你就能极大地提高土地的价值。这是开发商在制定开发协议时必须使用的一个杠杆——他们可能会决定冒险购买一块更便宜的土地，该土地被划为相对较少的单元，希望获得许可在其上建造比目前允许的更多的建筑。
其中一个影响是，供应限制总体上提高了地价，但密度限制（限制在给定地块上可以建多少）实际上会降低某些地块的地价，如果他们阻止你建造尽可能多的单位（在旧金山，对于一个单独的家庭来说，在很多地方可能是非常昂贵的，但是如果你被允许建造一个摩天大楼的话，它可能会更有价值。）例如，中国的这项研究发现，允许的建筑面积比率越高，城市土地的价值就越大，这项研究在纽约也发现了类似的结果。这或许就是为什么旧金山的住房成本比纽约高，而且每英亩土地价值更低。
因此，供应限制对……的价格非常重要。当然，大多数辖区不是纽约或旧金山——如果我们看看整个美国，那么现有的住宅房地产价格有多少是土地本身？
这随时间而变化，取决于你如何测量它。2019年，土地约占家庭住宅物业价值的37%（剩余的63%为建筑重置成本）：
其他衡量土地在住宅房地产价值中所占份额的指标似乎大多与此相符。这篇来自美联储（Federal Reserve）的论文基于“所有1-4单元住宅的土地价值”（美国约70%的住房）在1980年到2003年之间达成一致（尽管在1990年之前有一个奇怪的分歧）：
这一土地比例随着时间的推移而波动——在金融危机前价值的高峰时期，这一比例接近房价的50%，但在衰退最低点时，这一比例降至20多岁左右。
根据地理位置的不同，它也有很大的差异。AEI的这一可视化显示了美国最大的100个地铁站（约占美国人口的2/3），以及按县划分的单户住宅的土地份额比例。这表明2020年土地价值的中位数为48%（与所有住宅地产的37%的比例一致，因为可以假设100个最大的地铁以外的区域的土地价值较低。）
但我们看到了很大的差异，从最低十分位的26%的土地比例到最高十分位的70%以上（这个数据不包括土地更便宜的地方）如果我们看一看各个县，我们有时会发现一些地铁的土地共享价值高达85%。这里是旧金山：
即使是价格较低的城市，也往往有昂贵的城市核心，至少如果你想建造一个独栋住宅的话。这里是休斯顿：
离市中心越近，土地成本占住房成本的比例就越大（尽管对于独户住宅和其他低密度建筑来说，这显然是非常严重的——如果你能建造更密集的房屋，即使你的地价上涨，土地比例也会下降。）
这一细分的一个可能因素是住房存量的逐渐老化——美国住房的平均年龄从1980年的23岁上升到2020年的42岁。根据计算重置成本时使用的折旧率（美联储似乎根据建设年份使用1.1%到1.5%之间的折旧率），这将产生使土地成本占房地产价值更大比例的效果，而不会对需求、政策或重置成本产生任何变化。
因此，平均而言，建筑本身的成本约为住宅房地产价值的60%，根据你所在的位置和土地的价格，差异很大。
但这些价值观适用于现有住房。对于新建项目，我们倾向于看到土地在总成本中所占比例较小。NAHB在2020年对住宅建筑商进行的调查发现，平均地价仅占总成本的18.5%，剩余成本的61%直接来自建筑，约20%来自利润和管理费用（你可能会或可能不会将其视为建筑成本——基于RS均值的重置成本估计往往包括建筑商利润）对于房屋建筑商来说，将新房子的土地成本比例控制在20%以下显然是一条普遍的经验法则，即使在危机前繁荣的顶峰时期，我们也没有看到有太大的偏离。事实上，随着时间的推移，我们看到一种轻微的趋势，即土地成本占成本的比例降低，建筑成本占成本的比例升高（尽管这里有很多差异）：
如果我们查看政府统计数据，我们会得到类似的成本分数。根据弗雷德的数据，2020年新单户住宅的平均价格约为33万美元，根据人口普查数据，新单户住宅的平均面积约为2300平方英尺，每平方英尺的平均价格为150美元。建筑成本约为每平方英尺100-115美元（以下简称“典型”值），这使我们略高于平均单户住宅建筑成本的70%，大致与NAHB的价值一致。
土地比例相对较低的部分原因可能是，随着时间的推移，城市区域逐渐向外扩张，因此新的建设将不成比例地在非中心、价值较低的土地上进行。这也可能是因为，与格雷泽的建议一致，即人们实际上不太重视土地，自20世纪90年代初以来，新住宅的中位地块面积一直在稳步下降[7]：
这是针对独户家庭的。根据与开发商的对话，多户房地产的成本分类有点相似：平均而言，土地成本可能占到15-20%，另外50-60%将用于“硬”成本（物理结构的成本）和其他“软”成本（管理费用、设计、融资、管理、利润等），按布鲁金斯分类的多户型开发成本给出了类似的比例。
因此，对于新的建筑，土地（平均）可能是成本的20%或更少，其中60-80%是由于建筑成本（取决于你算作建筑成本的多少）这表明，对于大多数新建住房来说'；在目前的建设中，分区和其他供应限制的影响并不是成本的很大一部分。
对此的一个反对意见是，供应限制可能也会表现为建筑成本的增加。但是，如果我们看看各个城市的土地使用监管负担（通过沃顿监管指数衡量）与建筑成本（通过RS平均城市成本指数衡量），我们实际上看不到多少关系：
（这里的相关性基本上完全由纽约和旧金山驱动；去除那些甚至轻微的正相关关系基本消失，从0.19到2的R^ 0.19）。
从城市成本指数来看，我们看不到最便宜城市和最昂贵城市之间的巨大差异——最昂贵城市的成本不到最便宜城市成本的2倍，而且建筑成本的变化通常比住房成本的变化小。这在一定程度上是由于建筑材料成本的调节效应，建筑材料成本占建筑成本的很大一部分，而且各地区之间的差异往往较小。
我们在人口普查数据中看到了类似的情况，即在剔除土地成本的情况下跟踪新住房的价格：
我们发现a）各地区的平均成本差异不大，b）与NAHB告诉我们的单户住宅的“平均”建筑成本差异不大。我们还发现，西部，尤其是东北部的平均值明显高于中值，这表明建筑成本中存在一些较大的异常值，从而扭曲了数据（hello NYC和SF）
因此，供应限制似乎不会对建筑成本产生重大影响。
另一个反对意见是，如果建筑成本下降，如果供应限制不变，那么人们只会抬高土地价格，直到总住房成本不变。
我认为这方面的证据好坏参半。一方面，一个土地平均占新住房建设成本的20%或更低（有时要少得多）的世界似乎不像是一个每个人都在根据现有供应上限抬高新住房价格的世界。即使在金融危机前价格的峰值，土地比例平均仍低于新建工程的30%。
在Glaeser的另一项研究中，他考察了98个不同城市地区（约占美国人口的75%）的房价，其中不到四分之三的房价处于或接近“最低盈利生产成本”：
在实践中，许多供应限制并不是严格的上限，而是减缓项目进度、增加风险、限制新建设速度的因素——漫长而繁重的环境审查过程、分区委员会会议，或者仅仅在一些规划审查人员的办公桌上坐上几个月。
另一方面，我们确实看到，在高需求的情况下，房价可能会大幅上涨，远远超过其生产成本（这可以从上表中看到，大约从2001年到2007年，就在金融危机之前）上表停在2013年，接近金融危机后房价的低点——今天构建的表可能更接近21世纪初的分布。
分区和土地使用法规继续变得更加繁重——在2020年对房地产经纪人进行的一项调查中，61%的人表示法规变得更加困难（相比之下，只有6%的人表示法规变得不那么困难）：
在某些方面，在当前的限制性做法下建造的房屋是一种“带有红点的炸弹”情况——真正的扭曲不是成本本身高，而是所有因为太贵、无法获得批准或过程太慢而无法建造的房屋。因此，美国建造了大量的单户住宅和相对较少的多户建筑，因为这使得前者容易建造，而后者更难建造。它在德克萨斯州和南部建造了大量房屋，在加利福尼亚州建造的房屋很少，因为加利福尼亚州使建造房屋变得极其困难，而南部使建造房屋变得容易。
最终，我认为住房政策和建筑成本是两把剪刀。能够建造廉价住房首先是能够建造住房，并且能够在宝贵的城市土地上密集建造。但由于建筑成本占几乎所有住房成本的绝大部分，降低住房成本也需要降低建筑成本。
有一件事我觉得重要的是，从这一点来看，纽约和旧金山在住房方面是非常核心的例子。这两个城市在监管负担和建设成本方面都是局外人，与全国其他地区相比，湾区的住房成本尤其高。
这并不是说这些城市的住房政策不重要——当然，这对城市本身和整个国家都非常重要（因为它们是关键的经济引擎[8]）但它们不应该成为考虑更广泛住房政策的参考例子，也不应该是将美国与其他国家进行比较时图表上唯一的两个城市。
（实际上，我认为这对于建筑公司来说是个问题，他们很可能过度评价旧金山建设的低效性，当它们扩展到建筑更便宜、更容易的地方时，就会遇到问题，基本上其他地方都是如此。）
最后需要注意的是，这些数据主要是大流行前的数据。任何最近购买过房子的人都知道，疫情已使房地产市场极度混乱。房价正在上涨，材料和建筑成本也在上涨。由于供应链问题，完工日期被推迟，而且随着人们转向在家工作，面对巨大的需求激增，库存异常低。我认为，这是否是住宅房地产和住宅建设的一个根本性转变，还是暂时的偏离，最终会纠正自己，但这是一个值得考虑的问题。
就现有住房而言，土地比例平均约占房屋价值的30-40%（尽管这些数据大多来自独户住宅）
对于新建筑，单户和多户土地比例往往为20%或更低。新住房成本的50-80%来自建筑成本，具体取决于建筑成本。因此，建筑成本是大多数新建住房建设的主要成本。
在需求极为旺盛的地区或时期，房价可能会被抬高，远远超过生产成本，尽管新建筑似乎更能抵抗这一点（这表明新建筑的速度是房价的一个重要考虑因素）
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建筑物理学是与华盛顿智库进步研究所（Institute for Progress）合作制作的。你可以通过访问他们的网站了解更多关于他们工作的信息。
[0]-这个论点的一个子集是，这些限制是否真的会导致房价上涨。
〔1〕例如，在上面提到的关于住房成本的纽约时报文章中，旧金山和纽约都被提到过两次，但没有提到德克萨斯或佛罗里达州的任何城市，第二个和第三个人口最多的州，以及两个州建造最新的住房。在《华尔街日报》的文章中，纽约和旧金山是被选为与Toykyo比较的美国城市。
[2] -尽管它们会相互关联-一个困难的场地将导致更高的建设成本，因此可能比一块更平坦的土地价值更低。
[3] -例如，这就是美联储计算土地价值的方式，以及大多数学术工作。
[4] -我找不到按大都会地区划分的土地享乐价值的最新估算。由于计算值的差异很大（从低端的每平方英尺0.13美元到高端的每平方英尺4.10美元不等），它可能会根据当地的经济状况发生显著变化，而不仅仅是简单的通货膨胀调整。因此，将其与一大粒盐一起服用（尽管也可以参见注释[6]的结尾）。
[5] -它也可能受到其他因素的限制，例如地理因素[research go]
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