Redditor解释为什么商业地产空置而不是减租

这是愚蠢而复杂的，但我会试一试。另外，我也明白这是巨大的ELI5，我正在粉饰&并简化了很多。

商业房地产在很大程度上仍然是一种“握手”式的业务，关系很重要。我们可以把商业地产和公寓楼混为一谈，尽管它们略有不同。

所以你想买一栋楼。你带着你的商业计划去银行。“我要买下这栋有4个单元的大楼。目前，这4个单元的租金为2万美元/月。作为一个非常普遍的经验法则，房产的价值大约是年租金的12倍到14倍-有巨大的特定情况的变量，但这只是一个起点。比方说，我们的建筑目前价值($20000*12mo*13x)或大约310万美元。这大致是这套房产目前的市场价格；然而，实际上，每个出售的人都试图多卖一点，所以实际售价大概是330万美元，银行愿意借给你“公允价值”的大约85%(270万美元)，剩下的钱你必须拿出来。

但那太糟糕了，你不会想把60万美元放进去的。所以你很聪明。你去杜安·里德(Duane Reade)、星巴克(Starbucks)、一家新零售商和一家新餐厅，让他们承诺以6000美元/月的价格出租(甚至在你拥有它之前)。现在通过上面同样的计算，你可以争辩说，按照你的新计划，这座建筑实际上价值(6000美元*4套*12个月*13美元)370万美元，你“只是”申请了330万美元的贷款，银行将获得40万美元的缓冲。所以银行会为整个项目提供资金，你不需要冻结你的钱。但银行并不愚蠢。他们想要一个保证，你可以拿到6000美元/月，如果你失败了，你就违约了。此外，你还需要保持那40万美元的缓冲，以保护银行。

关于商业抵押贷款，需要理解的一件奇怪的事情是，当你有一个空置的空间时，你可以选择拿出你欠的一部分，然后把它钉在抵押贷款的末尾。因此，如果你租了3个车位，你可以选择支付3/4的抵押贷款，并将1/4(加上利息)附加到租约结束时。

所以两年过去了，餐厅和零售商都倒闭了。你还有两个空位要填。你四处打听，但你能得到的最高报价是，比方说，5000美元/月。银行会说，你的“新”租金只有22,000美元/月(2*6,000美元外加2个5000美元的新租约)，所以你的房子值340万美元。银行的缓冲现在只有10万美元。所以他们会打电话给你说，“如果你签了那些租约，你就欠一张30万美元的支票来恢复我们的缓冲。”所以你不能在经济上签这些租约。所以你不签新租户，你继续把丢失的租金收入钉在抵押贷款的末尾。你“掠夺并拖延”，希望，比方说，大通银行想要在你的大楼里开设一家分行，并向你支付(超过)6000美元/月。(编辑：实际上，衡量标准不是租金，而是“运营资金”，基本上就是你的“现金利润”。它是租金减去直接费用和维护/再投资以及其他一些东西。我只是用“租金”来简化事情)。

如果你能找到的最高租金是4000美元/月，那么这栋建筑的公允价值是310万美元，但你欠了330万美元，而且贷款是负增长的。你要么开一张巨额支票，要么违约，大楼就会被没收。

为什么你们不能修改一下条款呢？你可以的，只是真的很难。你的贷款不是由银行保管的。它几乎立即被卖出，放入一种名为CMBS的结构性产品中，该产品由50至500名投资者持有，如共同基金、对冲基金(Me)、养老基金、捐赠基金等。(编辑：CMBS=商业抵押贷款支持证券。这就像一个盒子，你把一吨的抵押贷款放进盒子里，然后把它分出来卖给投资者)。

在CMBS原始文件中，有关于如何修改标的贷款的语言。通常(但并非总是)，您需要持有者投票才能批准修改；60%到80%是常见的，但有些情况您会看到50.1%，有时您会看到需要100%。

事情是这样的--CMBS的投资者会按照不同的“风险”顺序进行投资。最先支付的人被称为“高级持有人”，最后支付的人被称为初级/股权持有人。如果我是高级持有人，我希望银行尽快修改贷款BC所有贷款的损失都达到了CMBS的最低部分-去他妈的那些家伙。如果我是低年级的，我不想修改租约，因为这会迫使我立即承担损失。我宁愿‘掠夺和拖延’，希望房东能找到一个好房客。因此，CMBS的投资者相互投票反对，这使得获得强大多数几乎是不可能的。

也就是说，科维德正在改变一切。我可以诚实地说，在过去的3个月里，我看到的修改比我整个职业生涯中看到的还要多10倍，包括严重的金融危机。商业金融领域正在发生一系列巨大的活动，业内以外的人都没有谈论过。