我们宁愿拥有冰山也不愿拥有船

我最近在威斯康星州麦迪逊市买了一栋房子，但在此之前，我在该州不同地区进行了一系列探索房地产市场的冒险。我最初对威斯康星州很感兴趣，因为我在那里有大家庭，他们鼓励我去看看阿普尔顿。他们将其描述为一个安全、繁荣且不断发展的社区，住满了好人。有一个历史悠久的市中心，劳伦斯大学，医疗中心，它是县城。作为其光明未来的证明，他们还提到亚马逊正在机场附近建造一个巨大的履行中心。我找到了一位房地产经纪人，描述了我正在寻找的内容，然后她开始向我发送可用房产的链接。我要求的是在靠近市政设施的可步行的社区中建造具有一点建筑特色的建筑，很可能在大学、公园、餐馆和商店骑自行车的范围内。我要了一个复式，想我会买一个和家人共同拥有的地方。他们可以拥有他们的一半，我可以拥有我的。赢赢。这些是她建议的地方。我查看了她在房源上设置的过滤器，她删除了 1990 年之前建造的所有房产。这保证了所提供的房屋都位于高速公路沿线的郊区边缘，而不是在城里。当我问她这个问题时，她很困惑，并开始在阿普尔顿的房地产市场上对我进行教育。她解释说你不想要旧房子，因为他们有太多的延期维护。相对于它们的转售价值，将它们提升到现代标准的成本太高了。旧社区的税收太高，因此您想在旧城区范围之外的市政线路上购买。在较新的开发项目中，您可以以更低的税收以更少的钱获得更多的房子。新区的学校要好得多，人们购买学区的次数比购买房屋本身的次数要多。虽然阿普尔顿是一个非常安全的小城市，但与边缘相比，犯罪始终是核心的更大问题。你必须为孩子们着想。更大面积的新房是更好的投资，因为这是优质买家想要的。老房子不升值，他们衰落。从她的角度来看，她告诉我的事情无疑是正确的。她不仅反映了阿普尔顿的价值观，也反映了大多数美国人和选择住在这些地方的人们的价值观。她没有错。但除了我不关心这些房屋中的任何一个并且永远不会在这些地方购买这一事实之外，我意识到了阿普尔顿模型的真相。三十年后，她出售的所有新房都将归入“旧”类别，并且随着税收的增加和中产阶级迁移到新的绿地开发项目而逐渐恶化。这些较旧的地方（今天正在建造的房屋）将由资源较少、地位较低的下层阶级人口居住，从而强化了如果可能的话最好搬家的看法。这些是可替代的、可遗忘的、一次性的地方，它们会迅速老化，然后静静地腐烂。还有商业地产老化的问题。在过去的几代人中，我们目睹了主街的大规模弃置，取而代之的是脱衣舞中心、大型商店和区域购物中心。现在，这些零售中心日渐陈旧，受到在线商务和送货上门的挤压。亚马逊物流仓库受到当地政府的大力补贴，并被誉为大都会边缘的“增长”，正在有效地取代福克斯河购物中心和各种小型购物广场的干壳。这不是一个附加过程。这是刀耕火种的都市主义，结局并不好。 “好消息”是这些地方建造得又快又便宜，无论如何都不会持续下去。它们的建造寿命经过精心调整，以匹配金融承销商的摊销和折旧时间表。一旦他们停止将现金流和税收优惠分给遥远的投资者，他们就会干杯。然后他们成为别人的问题。如果泥土的价值足够高，有人会将财产重新开发成不同的东西，但只能使用来自“商业友好”当地政府的适当甜味剂，这意味着大量补贴和免税期。这些交易往往是人质谈判。

在向任何方向延伸 10 英里的连续大阿普尔顿地区内，有数十个较小的城市，这些城市在一个世纪的大部分时间里都被郊区开发所吞没。曾经繁荣的城镇的点点滴滴都以消失的形式存在于蔓延之中。这些城镇沿驳船运河、小型水电大坝和生产性工厂建造。许多幸存的建筑物已经部分占用或完全空置了数十年。一半的原始结构贬值，以至于它们被拆除并取而代之的是地面停车场。其中一些被用作低档存储设施或廉价寄售店。出于好奇，我查看了其中一栋建筑的成本。今年冬天，这个地方一楼有一家已停业的中餐厅，楼上有一间空置的两居室公寓，售价为 85,000 美元。仅餐厅设备、工业炉灶、油炸锅、步入式冰箱、不锈钢工作台和灭火通风罩的成本就接近这个价格。这座建筑在市场上已经很长时间没有出价了。它最终在几个月前以 65,000 美元的价格售出。相比之下，这是对价值 65,000 美元的豪华 2021 Ram 皮卡车的评论。有人拆除了餐厅内部，并开了一家出售棒球卡的收藏品店。这家商店激活了店面并使这个地方保持温暖，所以我全力以赴。但是，除非这家企业通过互联网完成大部分销售，否则它将难以生存。幸运的是，开销低得惊人。这一切都会继续进行，直到建筑物需要大笔费用，例如对失败的砖墙或破裂的基础进行结构修复。然后它开始沿着停车场转换的道路。回到一个世纪前这个小镇处于鼎盛时期的时候，这些空地中的每一个都有多座建筑物。他们现在都走了。我打电话给当地的商业改善区办公室以及城市规划师，并与各个部门的人聊天。他们以通常的销售方式讲述了他们如何打造具有历史特色的充满活力的零售大街。他们提到了新的装饰灯柱、花坛、节日旗帜和季节性庆祝活动。 “你看到我们的鹰雕塑了吗？”我想起了俄亥俄州科尔兰镇。破败的建筑物已被新的消防局、中学、市政府和新的警察局所取代。一旦融资和足够的空地聚集起来以容纳现代建筑，就有计划进行填充式开发。 （又名德克萨斯甜甜圈。）我的感觉是，他们加入城市规划时尚潮流已经晚了二十年。我对这个地方的未来的看法是我在全国其他地方看到的事物的变化。出于情感原因，Ye Olde Towne 的一小部分被保留下来，并变成了一个事实上的主题购物中心。在这个地方，随着文化和经济的盛行……我认为这只不过是一堆平庸的化妆品贴片，它们会一瘸一拐地跛行，直到下一个时尚在下一个二十年后到来。这不是一个可怕的情况，但它也不是“变革性的”或“催化性的”。我给了这些官员我一贯的直率评价。他们不喜欢我的语气。所以这是大局。美国的所有机构都专注于流失。生产新东西，快速出售，兑现，然后继续下一个项目。破败的街区并非偶然。它们融入了我们做事的方方面面。成功的个人和精明的投资者本能地知道这一点，并每五年或十年不断地迁移到下一个更好的地方。市政官员和私人顾问也是如此，他们不断地从一个职位跳到另一个职位，离开已经达到顶峰的地区，支持仍在增长的地区。

我希望人们停止假装，而是诚实地对待这种情况。几十年你会得到很好的运行。然后随着乙烯基壁板和合成灰泥开始剥落，事情慢慢变得糟糕。我们将继续这样做，直到由于某种原因我们再也做不到为止。那么我们将别无选择，只能开始重新居住在留下的渣滓中。有些地方会比其他地方更值得拯救。耸耸肩。我想起了伊丽莎白·毕晓普 (Elizabeth Bishop) 的诗《想象中的冰山》，开头写道：“我们宁愿拥有冰山，也不愿拥有船，尽管这意味着旅行的结束。”这就是我对北美发展模式的感受。它是短暂的。在漫长的历史长河中，没有人会错过这些地方。后代将忙于对他们将继承的景观做完全不同的事情。我已经接受了这个现实。