无家可归是关于住房

我在“对教师休息室政治的一些思考”一节中认为理所当然的事情是，我意识到并不是每个人都知道或同意无家可归者从根本上与一般住房政策是连续的。这与美国政治中通常构建的方式不一致，在美国政治中，您有一群离散的没有家的人，然后是如何处理他们的问题。作为最后的手段，这往往会成为一个执法问题，但基本上在每个城市，都有一个社会服务提供者社区试图以非惩罚性的方式帮助无家可归者。因此，您将讨论社会服务的资金来源以及执法部门应执行的界限。然后还有关于如何为无家可归者提供庇护所的微型利基问题。而且，关于根本原因的长期对话 - 露宿街头的人往往患有成瘾问题或心理健康问题，我们可能需要以某种方式解决这些问题。我认为，这些都是值得提出的有效问题，因为人们需要按照他们所发现的方式看待世界并处理存在的情况。但从广义上讲，我认为它将问题误解为“无家可归”问题，主要与心理健康、成瘾服务和执法有关。我认为这是一个住房问题，主要与诸如“为什么纽约市的人口在大流行之前就下降了？”这样的问题相邻。 Covid-19 大流行是不幸的，原因很多，很多，但对于住房政策迷来说，一个缺点是我们最终没有注意到 2019 年纽约市的人口下降，因为 2020 年的下一次下降与大流行有关。到 2021 年，肯定会出现大流行后的反弹，以及很多关于纽约努力恢复的故事。在纽约发生的事情总是很重要，因为它是迄今为止美国最大的城市，而且因为那里的媒体压倒性的集中往往意味着问题是通过纽约市的镜头来阅读的。因此，为什么人们在 2019 年逃离纽约市的问题——在大流行之前、学校关闭之前、谋杀率上升之前——应该是一个重要的分析问题。毕竟，人们可以出于各种原因离开城市，但他们中的大多数人都会归结为“那里变得更糟糕了”。 1 但是，如果某个地方变得更糟糕的居住地，您希望看到的是，由于需求低，那里的生活价格下降。

纽约并没有成为一个更糟糕的居住地，而是一个更昂贵的居住地。新单位的建设没有跟上需求的增长。因此，随着可能有三四个人住在两居室公寓中的家庭被没有孩子的职业夫妇所取代，而富人将单元合并起来为自己建造更大的住宅，因此人口减少了。对住房的需求正在上升，但供应并没有以同样的速度增长，因此随着人们前往阳光带的廉价牧场，人们被挤出，城市人口下降。但是，如果您被挤出住房并且不去其他地方怎么办？好吧，那你就没有地方住了。左派经常提出一个真实但具有误导性的事实，即在任何一天无家可归的人数通常比任何一天无人居住的人数少得多。但正如我们在“无家可归者和空置房屋”中所述，在空置率高的地方，无家可归者并不多。事实上，情况恰恰相反——在无家可归者较多的地方，空置率较低。这是因为异常高的无家可归率和异常低的空置率都是由同一件事造成的——住房稀缺。根据美国无家可归问题机构间委员会 2019 年的统计，尽管纽约州的人口要少得多，但纽约州在某一天的无家可归人数大致相当于德克萨斯州、佛罗里达州、宾夕法尼亚州、佐治亚州和伊利诺伊州的总和。那是因为大约 2019 年的纽约市是一个巨大的流离失所引擎，其特点是人口净减少，而且人们由于某种原因而无处可去。我们认为“无家可归的人”和“搬到北卡罗来纳州更贴近家人并为孩子们提供更多空间”是两种完全不同的人。但这是一个单一的潜在现象。谁最终进入哪个类别将取决于运气的混合，您是否确实在北卡罗来纳州有家人，以及将您赶出高成本地区的力量是否慢慢地出现在您身上，所以你有时间计划。

无家可归率最高的六个州是纽约州、夏威夷州、加利福尼亚州、俄勒冈州、华盛顿州和马萨诸塞州，这基本上只是住房昂贵的州列表。德克萨斯州无家可归率最高的是奥斯汀，这是住房最昂贵的城市。我知道这对人们来说有点违反直觉，但从广义上讲，从中期来看，我们可以做的最大的事情就是建造更多的豪华公寓。当我第一次开始为土地使用改革辩护时，我们的论点有两条腿。一个是基本经济理论——更多的供应等于更少的稀缺性等于更低的价格。另一个是横截面分析——土地使用监管较宽松的都市区看到更多的建设和更低的价格。但是我们现在可以在详细的实证工作方面为该分析添加第三条腿。这是加州大学洛杉矶分校刘易斯中心在 2 月份和 4 月份所做的五项研究的总结，我们有“低收入地区大型新公寓楼的局部效应”，它说的是同样的事情：我们研究局部效应使用有关大型公寓楼、租金和移民的微观数据，对低收入地区新建的市场价住房进行分析。与较远或较晚开发的地点相比，新建筑使附近单位的租金降低了约 6%，并且增加了来自低收入地区的移民。我们表明，新建筑吸收了许多高收入家庭，并大大增加了当地的住房存量。如果建筑物改善了附近的便利设施，效果还不足以增加租金。便利设施的改善可能是有限的，因为大多数建筑物都进入了已经发生变化的社区，或者建筑物可能会造成拥堵等不便利。新建筑不是监管意义上的“经济适用房”这一事实并不意味着它们对负担能力没有影响。一个处于无家可归边缘的人将无法住在这样的建筑物中，这一事实也不会改变允许他们建造通过增加其他单元的负担能力来减少无家可归的事实。通过这项新的实证工作，我越来越有信心地说，关键是尽可能多地使市场价格住房合法化。不是因为补贴住房有什么问题。但是因为市场价格住房通过引入新的富裕居民来产生税收，而这些收入可用于资助经济适用房信托基金或新的公共住房或其他任何你想要的东西。寻求解决无家可归问题的城市应该升级以进行更多的市场化建设，并根据收入的增加增加现有的社会服务支出。但他们也应该看看他们允许的建筑类型范围。

Paytung Chung 写了一篇关于哥伦比亚特区住房历史的帖子，自从八年前我第一次读到它以来，它一直困扰着我：1951 年的科幻经典“地球停转之日”无意中向我们展示了如何。克拉图是一位头脑冷静的外星使者，他在沃尔特里德陆军医疗中心逃脱了囚禁。他沿着乔治亚大道漫步，远离尚未拥有核武器的塔科马公园，并试图消失在日常的华盛顿特区。为此，克拉图入住了哥伦比亚高地 14 号和哈佛的寄宿公寓。每个房间住一两个人，因此几乎没有隐私可言：每个人都偷听了一切。这对 Klaatu 来说很方便，他对地球人的简单方法知之甚少，但可能会让地球人烦恼。像这样的情况在当时的 DC 家庭中很常见。事实上，这是美国一个非富裕、未婚人士想要离开父母家，到大城市工作的典型住宿方式。你可以在这里看到一个小房间里有两张床。在寄宿公寓中，您将与大厅内的其他人共用一间浴室，并使用共用餐厅。在今天的美国，这仍然是大学生的一种住宿方式，但在很大程度上已经消失了。

这主要是有充分的理由。由于普遍拥有汽车，建造房屋的空间更大。由于美国比克拉图时代富裕得多，我们有能力建造更大的建筑。但显然不是每个人都能负担得起住在现代一居室公寓里，否则就不会有无家可归的问题要写博客了。这个问题在美国规划中很常见，我们采取了一些正常的做法（人们想要一个地方停放他们的汽车，人们想要在他们的住所里有自己的浴室）并且我们将其设为强制性，而不考虑它对人们负担能力的影响。利润。我曾经认为这主要是意外后果或善意出错的情况。但后来我找到了美国规划官员协会 1957 年关于分租房的指南，他们实际上很清楚该规定是借口。他们首先引用了 1957 年 10 月 18 日在《圣路易斯邮报》上的一篇社论，该社论说：如果允许分租房扩展到该市的一个家庭和两个家庭的社区，那么谈论战斗的勇敢言辞就没有多大用处枯萎病。分租房与一户和二户住宅区不兼容。当分租房进来时，家庭搬出去 - 整个地区开始下山。如果圣路易斯要保留其许多优良的家庭社区，就必须将分租房留在它们所属的地方。报告同意“即使在最严格的规定下，在某些社区分租房也不合适。”但他们进一步争辩说，除了使用分区将寄宿房排除在单户住宅区之外，城市还可以使用最低质量法规将不受欢迎的类型排除在外，即使它们是允许的：分区并不是唯一可用于控制的工具分屋的枯萎效应。越来越多的城市的住房法规要求在其中保持体面的——尽管通常是最低限度的——标准。除了保护租房者之外，执行这些守则可以在很大程度上确保分租房不会损害它们所在的地区。报告指出，“许多房客是真正的外来者，他们占主导地位的分租房的气氛可能会很暗淡”，并抱怨“数百条分区条例存在允许集体居住安排的漏洞”。

花了一段时间，但经过几代人的努力，规划者在很大程度上取消了为下层和下层 2 提供的住宿方面非常成功，结果是如果您在一个房地产价格昂贵的城市里下流，您最终会在街上。目前，善意的政策制定的最新目标是尝试建造更多的无家可归者收容所，这样没有家的人就不会露宿街头。洛杉矶的一名联邦法官甚至试图要求该市为住在贫民窟的数千名无家可归的洛杉矶人提供庇护所。当然，该市没有能力真正做到这一点，因此正在对该决定提出上诉。法官提出的论点是，洛杉矶的无家可归者是种族主义者，因为你在这里看到的是无家可归者中非裔美国人的比例过高。这作为一种法律理论似乎有点牵强，特别是考虑到最高法院的保守派多数。一般来说，无家可归者中略有多数是白人，而最不成比例地遭受无家可归的族群是夏威夷原住民/太平洋岛民，这很明显是因为他们绝大多数居住在夏威夷，这是一个住房非常昂贵的州。不管这种法律理论如何，具有讽刺意味的是，无家可归者收容所完全复制了寄宿公寓的所有问题——居住条件不好，邻居认为这是一种不良的土地用途——除非是公共费用和没有居民有一个自己的地方的尊严，他们可以在那里存放他们的东西。很可能即使我们解决了所有土地使用问题，仍然需要一些社会能力来提供这种紧急避难所。但是，在最糟糕的出租公寓和庇护所之间没有充分的理由存在这样的差距。我们应该允许所有的市场现象——包括为富人建造大量闪亮的新建筑，以及将旧建筑细分为供底层人士和偶尔来访的外星人使用的寄宿房。一个关键点是，大多数因失业、与伴侣分手、与家人吵架、与房东发生争执、紧急开支或任何其他问题而感到沮丧的人实际上会遇到他们的脚踩在脚下然后弹回来。但是，如果您陷入在街上面临健康和安全问题的情况，无法轻松获得淋浴，因此在找工作时可以表现得像样，那么您就很难恢复元气，并且没有地方放你的东西。

现在，这周确实有人在街上，他们现在需要帮助。我在这里谈论的主要是中档解决方案，而不是危机措施。也就是说，我们真的应该解决这个问题，而不是长期陷入危机模式。这些都是以当地为重点的问题，因此相关分区规范和规划地形的精确细微差别会有很大差异。但这里很好地说明了纽约单人房 (SRO) 住宅的兴起——这是相当于 DC 分屋的更高密度——以及它们的故意破坏，最终呼吁取消阻止建造的规则新的。这是凯瑟琳·加西亚和安德鲁·杨都谈到的事情，他们是对的。但我确实想强调，SRO、分租房和其他次级出租房屋类型的最佳用例是在建造大量精美新建筑的背景下。在目前的经济条件下，投入大量资金建造一个全新的寄宿公寓并没有多大意义。如果你这样做，它将是一个高档的寄宿公寓，目标是节俭的应届大学毕业生，而不是外向的人。这个想法没有错——正如我所强调的，住房就是住房，而且市场都是相互联系的——但它不会“带回”过去的廉价住房。使这种非常便宜的住房回归的原因是，在许多新的高端开发项目的背景下，对旧住房存量的需求减少了。其中一些将得到翻新，重新焕发光彩。但从历史上看，非常便宜的住房来自细分旧单位，没有人真正想要为更低档的市场服务。现在不要误会我的意思！我并不是说住在一些杂货店是住房乌托邦或每个人住房的未来。我们不再有很多人住在没有浴室的房间里，两个人一个房间的主要原因是我们不再生活在大萧条和第二次世界大战中。大型现代美国房屋很棒。我们应该努力实现充分就业和慷慨的福利国家以及所有其他使人们能够享受高生活水平的美好事物。但是在今天的美国，尽管大多数人的住房比 Klaathu 的寄宿公寓好得多，但有些人还是太穷了，无法住房，而我们目前的计划是为他们提供更糟糕的东西。 1 从历史上看，我们看到两个主要因素导致美国社区人口下降。一个是技术冲击，因为汽车突然让住在离火车站或商业街仅几步之遥的地方变得不值钱。另一个是经济衰退，因为特定地方的工作机会越来越少。

2 旧金山确实保留了相当多的单人房入住 (SRO) 住宅，我敢肯定，该国其他地区也有一些零散的。