“这就像一座开放式监狱”：将办公楼改造成住宅的灾难

“我不能工作，”卡佳说。她不能工作的一个原因是，从她位于埃塞克斯哈洛的住宅区步行到最近的可用的学校需要40分钟，往返需要40分钟，这意味着她每天花在接送年幼的孩子们的时间中最多的是3个小时。商店也离这里很远，除了一个加油站，在那里你可以以高于平均价格的价格买到牛奶和面包。她买不起宽带，也买不起接入宽带的设备。“我们真的很孤立。”

她的公寓很小--“开门就会撞到床”--冬天冰冻，夏天沸腾，而且容易发霉。因为在一楼，她晚上不敢打开窗户。她所在的街区曾发生过毒品交易和持刀打架事件。她说，这里“总是大喊大叫，争论不休”。“孩子们都吓坏了。”

她的邻居也有类似的经历。他们的街区是私人所有的，但他们是被当地政府安置在那里的，当地政府急于找到地方给他们提供住所。有些人已经在那里住了两年或更长时间，从伦敦各行政区迁徙过来：可能需要两个小时或更长时间，回来看望朋友和家人需要花费50英镑或更多。它们的存储空间很小。自行车堵塞了狭窄的走廊，这在火灾中将是一个危险，因为正如当地居民所说，他们没有其他地方可去。孩子们玩耍的唯一户外空间是垃圾桶周围的一片草地，或者前面的停车场。卡车在一端来回行驶，为后面的重型工程机械仓库服务。一个男孩的头被卡在一辆卡车下面，幸好当时是静止的。大流行和封锁并没有让他们的生活变得更容易。

他们有这些问题的一个很大原因是他们住在一个从来不适合人类居住的地方，一个商业区的改建办公楼。这是一个长长的、低矮的、预制的混凝土结构，采用了曾经流行的蛋板箱风格，其巨大的重复玻璃板与国内没有任何关系。哈洛是二战后建立的新城镇之一，按照花园城市的原则进行规划，部分原因是为了在充足的空间和绿意盎然的环境中为城市贫民窟居民提供像样的家园。这些理想被严重扭曲了：哈洛的住宅从来就不应该像卡特亚那样。我们曾与拥有这座建筑“盾牌之家”(Shield House)的公司接洽，征求他们的意见，但没有成功。

盾牌只是“准许发展”的其中一个例子。这是政府放松管制实验的结果，放松管制允许在没有规划许可的情况下用旧办公室和商店建造房屋，这一实验已经持续了几年。估计已有65,000个单位是以这种方式兴建的。这项实验在几个重要方面都是灾难性的，但政府最近决定加倍努力，扩大他们的政策，现在可以在未经许可的情况下用全新的建筑取代写字楼。这意味着面积过小、规划和位置不佳的单位现在可以更大规模地变现。这是精神错乱的著名定义-一遍又一遍地做同样的事情，并期待不同的结果-适用于人们生活的地方，具有毁灭性的影响。

其他类似的转换也有其他问题。在同样位于哈洛的坦普尔菲尔德之家(Templefield House)，卡车整天雷鸣般地驶过，这可能会让旅行成为一种悲惨和潜在的危险经历。“那只是一个糟糕的环境，”那里的一名前工作人员说。他说，如果人们到达时没有毒品问题，那么人口稠密的街区内的交易量意味着他们中的许多人很快就会有问题。“有两起婴儿因为服药过量而被从母亲身上带走的情况。”坦普尔菲尔德发生了“邮政编码战争”，所以就好像我来自路易斯安姆，别看我，我来自哈洛，别看我。所有这些都在一栋楼里，那里住着一些年幼的孩子。“。

在终点站大楼(Terminus House)，这是一座14层高的混凝土前办公楼，位于哈洛区中心，已经在全国范围内臭名昭著。BBC Panorama的一个节目报道了住在狭小单间公寓里的母亲和孩子，在狭窄走廊和电梯大堂里的帮派斗殴，墙上留下了血迹。

“这就像一座开放式监狱，”现在住在那里的加里说。“我坐过牢，所以我知道。这是你自己的钥匙，仅此而已。昨天有一个房间检查。“。他来自伦敦的纽汉市，那里的议会“有点像是在讨价还价：‘你将拥有自己的厨房和卫生间。’”这个动作是“很难，很难，伙计，非常。我谁也不认识，这里在艺术和文化上都没什么可做的。这是一个不同类型的地区，艾塞克斯的铁杆分子。“

哈洛委员会已经采取了它所能采取的措施，以防止超过它已经拥有的12个这样的转换。但它们正在全国各地如雨后春笋般涌现。一项研究发现，德比有一套10平方米的公寓。在布拉德福德，住宅是由一个环形交叉路口、一条双车道、一个停车场和一个汽车站之间的街区组成的。在最糟糕的情况下，建造的公寓没有窗户。最近有报道称，南安普敦的商店被改造成了“鞋盒”公寓。在布里斯托尔，大约200名无家可归的人正被转移到由Caridon Property改建的一座办公楼里，Caridon Property是负责Terminus House和Templefield House的公司，而不是Shield House。它还在苏塞克斯新城克劳利和伦敦南部克罗伊登区拥有几个类似的项目。

许可开发的主要作用曾经是为音乐学院、小型住宅扩建、花园棚屋和其他没有争议的工程铺平道路。但在过去的几年里，政府(只在英格兰，因为联盟的其他国家已经下放了规划制度)已经把它变成了一台推高住房数量的机器，无论它对人们生活的影响有多大。

在2011年和2012年的三份报告中，右翼智库政策交流(Policy Exchange)经历了漫长的灯泡时刻。他们问，如果许可的开发权得到延长，这样他们就可以允许破旧的写字楼改建成住房，而不需要完全的规划许可，会发生什么？由于寻求规划许可可能是一个低效、昂贵、有风险、有时反复无常的过程，因此这个想法有吸引力。为什么不减少繁文缛节，释放一个放松管制的市场的力量，释放充足的住宅供应，这些住宅单位将相对便宜，无论它们是否特别令人振奋？“如果办公室变成家，没有人会介意，”Policy Exchange说。“我们需要系统地改变规划体系。我们现时的计划制度，是二十世纪四十年代作为社会主义乌托邦的一部分而设计的，现在必须现代化，以适应二十一世纪的经济。“。

报告的作者之一亚历克斯·莫顿(Alex Morton)成为大卫·卡梅伦(David Cameron)的住房问题特别顾问。尼克·博尔斯(Nick Boles)，政策交流的创始董事，成为计划部长。2013年，该智库的想法成为政府政策，起初是暂时的，从2016年起永久生效，伦敦、曼彻斯特和其他几个地方的主要商业区除外。“这是一个巨大的成功，”博尔斯后来声称，“建造了大量的住宅单元。”

这并不是住房、社区和地方政府部委托伦敦大学学院(University College London)和利物浦大学(University Of利物浦)于去年7月发布的一份报告的结论。它没有指出博尔斯的“成功”，而是指出了几个失败之处：例如，在允许开发的情况下进行改建，很可能会造成贫困家庭，“与一些对未来居住者的健康、福祉和生活质量至关重要的因素有关”。然而，在报告发布的当天，住房部长罗伯特·詹里克(Robert Jenrick)宣布将扩大放松管制的政策，允许新建和改建建筑。由于受到活动组织“权利：社区：行动”的法律挑战，该政策的这些扩展已经生效。

许可开发意味着地方当局和当地居民不能反对或更改提案。他们没有权力坚持足够的房间大小或采光，也没有权力影响建筑物的外观。随着这些保障措施的取消，随之而来的是可预见的后果。在面积上出现了一场争先恐后的竞争，一些20平方米、15平方米甚至10平方米的公寓(标准停车位是11.5平方米)，最终可能会在距离洗衣机30厘米的地方放一张床。像阳台或花园这样的东西实际上会灭绝。

没有任何努力来吸引，或融入邻居，或在前门提供最轻微的欢迎信号，或任何享受户外空间的姿态，都会被创造出来。开发商通常会对保障性住房或改善物业周围的人行道和景观做出任何贡献。地方政府协会估计，有13500套潜在的负担得起的住房已经通过这种方式失去了。在皇家特许测量师学会(Royal Institute Of Chartered Surveyors)2018年的一份报告中，伦敦大学学院(University College London)发现，地方当局在可能的捐款和规划费方面损失了数百万美元。与此同时，他们必须应付新单位带来的更大压力，包括学校、社会服务、户外空间和警力。随着资本投资来源的减少，他们的成本将会上升。

规划系统有助于决定在哪里安家可能是好的，也可能是不好的。许可开发没有，这就是为什么人们最终住在离商店或学校40分钟路程的地方。

这对商业和就业也有影响。理论上，许可开发政策使不需要的办公空间得到很好的利用，但并不坚持要改造的建筑实际上是多余的。UCL的2018年报告发现，在伦敦卡姆登区(Camden)等有价值的地区，有生存能力的企业正在被挤出，仅仅是因为他们的房东可以从将房产转换为住宅的过程中赚取更多钱。根据伦敦大学学院研究团队负责人本·克利福德(Ben Clifford)的说法，许多企业-初创企业、中小企业、慈善机构-都需要正在失去的那种空间。

因此，被许可的开发项目-不是一直都是，但往往是-往往会创造出糟糕的房屋，给他们的社区带来成本，贡献很少，损害商业，给地方政府带来负担，破坏人们的生活。对他们有利的主要剩余论点是，他们建造了大量的新房-不管他们是不是在迷恋数量的情况下牺牲质量，只计算单元数就行了。亚历克斯·莫顿(Alex Morton)在很大程度上正是基于这一点，宣布他的获准开发政策在2018年取得了“巨大的成功”，如果没有这些政策，政府“就不会实现其住房目标”。他驳斥了对质量的批评，认为这是“规划专业中较为集中的因素，他们对失去对系统任何方面的控制感到不满。”

Clifford估计，自2013年以来，总共新建了6.5万套住房-不是什么都没有，只是比政府每年30万套的目标有所下降。然而，另一种选择不会是什么都不建。Clifford的研究小组发现，在不适用英文版许可开发的格拉斯哥，使用寻求规划许可的传统路线，办公室已经成功改建，质量更高。

直到最近，安格斯·多德(Angus Dodd)一直领导着温布利体育场周围的房地产公司Quintain的重建工作，他描述了“优秀的传统开发商”是如何被写字楼改装商出价击败的。前者可能会用精心规划的新住宅取代办公大楼，其中可能有30%是负担得起的，增加了总的居住空间，同时也对它们所在的地方做出了贡献。后者对此不屑一顾，因此当这些区块上市时，可以支付更高的价格。最大的受惠者是这些楼宇的业主，获准的发展权可以令这些楼宇的价值倍增。政府的政策实际上是给这些土地所有者的免费礼物。

自由意志主义者可能会争辩说，他们确实这样做了，这取决于租户是否选择搬进这些单元。如果有人想通过租一套小公寓来省钱，那是他们的决定。他们可能是年轻的单身人士，刚到城市，在搬到更大的地方之前，想找个地方挂帽子。但这一论点忽略了获准开发项目与另一场房地产灾难的有毒相互作用，即资金匮乏的地方当局，特别是在伦敦和布里斯托尔等昂贵城市，无法为无意中无家可归的人找到像样的地方，而根据法律，他们有义务为他们提供住房。然而，他们不必在自己的边界内这样做。

正是因为这个原因，盾牌屋、坦普尔菲尔德和终点站的居民发现自己从伦敦的哈弗林、路易斯汉姆或纽汉市等行政区接送过来，落在了一个未知的领域。如果他们拒绝去，他们被认为是故意无家可归的，议会不再需要为他们提供住房。一些人有精神健康问题，或者滥用药物，或者犯罪记录，或者是为了逃避家庭暴力-这些问题都不是被允许的开发造成的，但它经常创造的有限、悲惨、有时与世隔绝的空间可能会使它们的影响变得更加糟糕。

因此，转换将继续进行，依靠它们蓬勃发展的公司也将继续。其中最重要的是Caridon，其西装革履的创始人兼首席执行官马里奥·卡罗佐最近在一个房地产播客中表示，在布里克斯顿街头与一位老朋友的一次偶然相遇启发他建立了一家为弱势群体提供住房的企业。卡洛佐虽然很高兴地说他的生意做得很好，但他声称帮助别人是他的主要动机。正如他所说：“你可能会说，‘马里奥，你的工作真的很棒，你为无家可归的人提供住房。’…。有多少人真正做了一些事情？“。

卡里登是否像卡罗佐声称的那样温和，众说纷纭。它的网站用拍摄下来的快乐租户的推荐信反驳了BBC的说法。Caridon的谷歌评论在一星级和五星级之间有明显的分歧，后者的可信度略有下降，因为其中两个是与马里奥·卡罗佐(Mario Carrozzo)家族成员的名字签署的。

2017年和2018年，当Templefield和Terminus House开业时，曾为Caridon工作的人告诉我，“他们就是不在乎人”。一名男子描述了引入租户的压力。“这几乎不需要审查，”他说。“他们会在当天带着他们的文件下来，我会核实他们的文件，并给他们钥匙。就这样了。如果我打电话说我认为某人不合适，他们会告诉我无论如何都要给他们签约。他们会说我们需要资金，因为他们必须偿还他们的资助者。“。

其中一位讲述了一位“有已知精神健康问题”的妇女，她从哈弗林搬到了坦普尔菲尔德。因为她没有在哈洛医生那里注册她的药物供应过期了。由于有广场恐惧症，她不能出去寻求帮助，最终上吊自杀。这些前雇员没有直接将这场悲剧归咎于卡里顿，但他们表示，在应对这场悲剧对他们的影响方面，他们得到的支持很少：一天休息，没有咨询。

卡里顿“强烈驳斥了这些指控”。它说，“孤立的和历史性的事件在当时得到了处理，但这些事件并没有让这些人成为他们住宿的产物。”它“对我们提供的管理团队、强有力的审查和支持性服务充满信心。”它说，受自杀影响的工作人员得到了咨询。它的单间公寓“不打算作为永久住房…。由于无家可归的规模和缺乏其他可供选择的住所，居民并不总是像他们希望的那样迅速搬家，但令人遗憾的是，这不是我们所能控制的。“。

保罗·杰克逊(Paul Jackson)在Terminus House经营Caridon的Harlow投资组合，他表示，该公司在组织儿童聚会、将房间改造成圣诞老人的洞穴、帮助租户从食品银行获得食物、帮助租户重新站稳脚跟方面没有获得足够的信贷。

“这里的大多数人都是私人的，所以他们实际上选择来这里，”他继续说，我们环顾了一套属于满意的租户彼得(Peter)的单间公寓，他用自己的艺术品使公寓变得个性化。杰克逊看到我们-摄影师贝克斯·韦德(Bex Wade)和我-与前居民交谈，其中一人现在住在附近的树林里，聚集在终点站公交站广场另一边的一家薯条店周围。他们给我们讲了关于这个地方的恐怖故事。“你正在交谈的两个人，”杰克逊反驳道，“他们可能一直在诽谤，一直在要求我搬回来。”

他在这里提出了一个至关重要的观点。除了对卡里顿管理方法的质疑之外，还有一个基本事实，那就是对许多人来说，确实没有更好的地方可去了。他和他的员工不得不应对后果：“人们把我们当作支持服务，而我们不是，”他说。在一个问题上，他与哈洛住房活动家和工会成员米克·帕特里克(Mick Patrick)有共同的原因，后者是终点站(Terminus)和坦普尔菲尔德(Templefield)等地的坚定反对者。“我们需要一个大规模的议会大厦建设计划，”帕特里克说。“最大的问题是，”杰克逊说，“我们不应该做我们正在做的事情，说实话我们不应该做，如果有足够的社会住房，我们就不会成为新闻了。”

在缺乏社会住房的背后，是政府盲目地坚持市场会找到方法，挥舞着他们在亚当·斯密(Adam Smith)的普通中等教育证书(GCSE)辩称，只要你能放松足够的监管，隐藏的手就会把盾牌、坦普尔菲尔德和终点站的居民带到更好的地方。因此，他们扩大了许可的开发范围，允许建造新的建筑。没有窗户的公寓现在是非法的-这几乎不是一个文明国家的迹象，表明它们曾经是可能的-但几乎没有其他检查将来自最新变化的浪潮的质量。

封锁突显了充足的国内空间和户外通道的重要性。新冠肺炎还改变了工作方式，一些地方的写字楼需求可能会下降。将有机会让他们成为家庭，但这将需要深思熟虑和计划做好这件事。政府似乎没有任何机会做到这两点。相反，我们从詹里克那里听到了这样的话：“这些变化将有助于将用木板封住的、未使用的建筑安全地改造成位于社区中心的高质量住宅。”但这些建筑并不总是闲置的，房屋的质量并不高，它们在社区的中心也没有任何积极的意义。詹里克以圆滑著称，但一句话中的三个倾向性主张即使对他来说也是令人印象深刻的。有些名字已经改了