了解住房市场发生的事情
房地产。这是每个人的思想。至少它感觉就是这样。
我所期待的各处，有关于家庭价格飙升的文章飙升，这是一个关于在房屋上出价的人，他们提供了10％以上的询问，或者现在试图对市场感到兴奋，如果应该参与其中的视频。在这些不确定的时期，轶事占有于普遍存在。这是一个泡沫！房价在我们市场上涨了25％，它会像2008年一样流行。我们都听到了或发出了这些词在过去的几个月里。
有泡沫和崩溃的谈话。有混乱。沮丧的是年轻人是否能够负担房屋。这是怎么回事？！
首先，房地产市场不会被打破。它正是在途中正常运作，这是基于它的结构方式。系统可能根本被打破，但市场不是。这给了我一定程度的信心，即截至2021年4月，我不相信我们在一个房地产泡沫中。技术指标也不指向一个。如果我们在一个，如果我们没有，这是酸奶等酸奶等段落。
所以，如果我们不在房地产泡沫中，究竟发生了什么？当我看到它们时，有三个主要的主题，这解释了市场的状态。
两个因素现在从宏观经济视角推动房屋市场：低利率和净资产（通过储蓄＆amp;股票）。来自联邦政府的前所未有的流动性也在帮助，但不是在某种程度上，它可以指向作为房屋买卖人的关键驾驶员，因为刺激计划已针对基本基础设施和较低收入群体的援助计划。
在大流行开始时，美联储的削减利率有助于刺激经济，并从病毒的系统休克中稳定它。它在一年中保持了这一立场，并将率低至2023年的项目。在引入和站立的侵略性政策中，抵押贷款利率被驱逐到记录低点，从纪录的高速率持续30年趋势1981年的18.61％。
1月初的抵押贷款利率达到约2.65％，并于4月15日略微反弹至3.04％。这些是有史以来最低的利率。这意味着实际术语是，它几乎可以为家庭借钱。对于80年代初可能在80年代购买第一所房子的人来说，他们进入退休，机会锁定80％低于他们的第一个家园的固定速率。这可能意味着在抵押贷款的生命中占据了利息支付的潜在数十万美元。在过去一年中可能永远不会有另一个时间锁定低价。
但单靠低利率不足以激励人们取出抵押贷款。他们还需要更多主要资金作为未来付款的下调和储备。输入节省并增加股票投资组合。个人储蓄利率在去年飙升，从锁定的头部之外的13-20％范围内。这是两倍的双重，在某些情况下，自2011年以来的7-8％节省。更多，S＆amp; P 500在2020年增加了18.4％，到目前为止在2021年增加了11％。被保存，并投资产生更高的回报，房屋上的时间就越多。
如果去年这对我们的家园有任何关于我们的家园，那就是我们在集体不满。当我们在家里没有花费100％的时间，破烂的地毯，剥皮油漆或缺陷的ac没有打扰我们。经过漫长的一天，我们（大多数）幸福普及普通斯普班的沙发，盯着我们的良好屏幕。但在远程工作中，当我们窥视我们的屏幕窥视时，这种破烂的地毯看起来很可怕，并且在夏季，交流系统的故障难以忍受。随着家庭的每一成员在房子或公寓的不同部分露营，策划了冒险的工作场所和休息室的竞选活动，无尽的战争所需的空间所需的条约纠正。
一个新的家园可以解决自从推迟以来我们的问题，并为家庭提供新的开始 - 特别是一个空间的空间？我们采取了互联网找出了。现在Instagram，现在YouTube！现在tiktok和zillow！我们用嫉妒扭转了眼睛，看看其他人的住房是什么。我们以前从未拥有过的水资产。 Zillow在2020年看到96亿次搜索，超过2019年增加20％。是的，也许一个新的家可以解决大流行的问题。
家庭销售在2020年飙升到巨大经济衰退之前未看到的水平。事实上，自上年夏天以来，除了自1970年以来，除了2005-2008外，还有更多的房屋销售。由于对更多空间和改善住房的渴望增加，这不仅是有道理的，而且它也是如此追踪美国人查看投资的方式。在储蓄和公共股票增长的情况下拥有更多现金，并且良好，良好，90％的美国人更喜欢他们的主要住所作为对股票市场的投资。人们可能会把资金从储蓄和股票市场转移到他们的家中，因为他们认为这是最好的策略。
千禧一代，在经济衰退之后所生人的嘲笑人口群，在这种低速率，储蓄环境较高的情况下，对房屋的大部分需求产生了巨大的需求，因为它们是由2008年财务灾害最受影响的集团。感知这可能是他们拥有的最佳机会，他们倒入市场，将数百万增加到一个已经非常强大的需求曲线。
但这种需求撞上了砖墙。随着越来越多的人进入房地产市场，他们发现了美国系统从根本上破坏的是什么：我们的供应需求不平衡。我们需要400万家庭。这将只会增加更高的节省，较低的速率GO，我们的构建较少。
美国的住房市场通过分区人为地被抑制。具体而言，单一的家庭分区。在正常的市场中，当对一片土地的需求很高时，伴随着这种需求的价格增加可以通过在现场更集中建造。例如，500万美元可能对一个家庭支付的家庭来说可能是令人遗憾的，但如果开发商计划建造100个单位，那么这些成本将在100个家庭中更容易地蔓延。但它没有发生在美国。
城市中最理想的土地，也许是因为它们最接近市中心，交通中心，公园或步行距离到一个最喜欢的混合使用社区，被锁定在房主的唯一领域。无论那些搬到城市想要住在复式，公寓楼还是公寓塔中，他们都会受到限制，因为这些类型的家庭不能合法建造。因此，500万美元不能朝着更密集，价格合理的用途。这不仅仅是郊区，正如历史上一直与单一的家庭分区相关联。西雅图，夏洛特和圣何塞等主要城市分别为其土地分别致力于SFZ的81％，84％和94％。
这种短缺难以单独使用分区限制来克服。遗憾的是，由于材料成本上升和劳动力短缺，建设越来越昂贵。这意味着在住房的历史短缺中，我们以前的建设比以往任何时候都慢。这不仅仅是因为大流行 - 2019年建设成本已经无法理解 - 现在他们刚刚变得不可持续。
通过分区的人工镇压之间的人工镇压，并且由于建筑和劳动力成本上升而难以建造新家，外壳供应令人意外有限。今年市场上有40％的房屋，导致记录低水平的库存。
市场上的房屋较少，竞争更多。有效地，已经创建了漏斗，只有最富有的能够过滤。当他们互相弯曲的时候，他们逐渐减少房屋供应量，他们将价格上涨越来越高。这些增加的步伐可能是咒语。全国，美国房价在15年来的最高水平上升，这段时间仅在2008年突然出现。
那些不能在一个邻居竞争的人，反弹到下一个街区，这迫使人们在那个负担不起购买家的邻居中的邻居;等等等等。当分区代码与批次最小值配对时，限制批次的规定可以是多么小的，那些半英亩的土地可以延伸一次甚至更大，一次甚至可以在向内郊区反弹。最终，人们被迫开车，直到他们有资格获得房屋，他们可以承担得起，这可能是每天从市中心和其他设施的通勤时间几个小时。超级通勤者不会开车3个小时工作，因为他们非常喜欢汽车。他们是破碎系统的受害者。
虽然市场看起来很多像2005-2008的表面，但今天的基本基础与后面的基本面截然不同。我们处于创纪录的低利率环境，我们经历了前所未有的支持，通过财政刺激，抵押贷款承保标准远远强于应该效率，这导致杠杆率较少，减少了一堆燃料抵押贷款的牌的可能性将崩溃经济。
家庭价值观的增加是由于纪录的低住房库存，记录了高储蓄率，记录了低利率，历史上升的需求，这一增强了一个人在大流行期间的家庭生活中的认识（阅读：不满）。这不是泡沫。 Sky-Home价格反映了市场的可预测结果，拒绝修复它的供应需求不平衡。
那么我们该怎么办？扔掉双手告诉年轻人，艰难的运气，你的价格从你的市场中取出，连根拔起你的整个生活，所以你能负担得起家？当然不是。这是荒谬的。我们需要松开分区法规，让更多的家庭建造更多人想要生活的地方。
这是修复历史上有缺陷的住房市场的唯一方法，拒绝相信房价增加的问题是问题。谁可以责怪那些持有这个系统的杠杆的人？仅在去年，房主将其股权提高1.5万亿美元。我们必须在那些对社会所有其他细分市场的价格上涨的价格上有既得利益的人的指责。
拐角处可能有希望。拜登的美国就业计划提案会产生有意义的进步。 Jamelle Bouie解释道：
拜登要求2130亿美元的“建造，保持和改造超过200万家庭和商业建筑”，根据该计划的白色屋证。他将把这与“消除州和地方和地方排除分区法”配对，这将通过严格限制在首先建造的房屋数量，而表格住房可以促进房屋的价格建造。
这是一个开始。但只有一开始。我们需要远离构成的市场，这使得当它正确运行时，整个国家将其视为泡沫。房屋维修和私人财产是美国人最神圣的价值观之一。他们是自孩子以来已经钻入我们的头部的梦想的基岩。我不相信美国梦想的实现应该意味着每个人被迫购买房屋，就像我们赶到一个由单身家庭住宅统治的国家，但这是在不同的时期。目前，我们必须尽可能地实现这一梦。
